© 1998-2015 "Кумир"
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А
Многоканальный телефон: +7(4852) 30-16-77, +7(4852)93-49-96(круглосуточно)
17 лет
на рынке недвижимости
+7 (4852) 30-16-77
+7 (4852) 93-49-96
Деятельность застрахована
 

База недвижимости
(на 18/07/2018)
Комнаты
Продажа
Аренда
16
Квартиры
Продажа
Аренда
225
Частные дома
Продажа
Аренда
43
Коммерческая недвижимость
Продажа
Аренда
160
Земельные участки
Продажа
Аренда
58
Гаражи
Продажа
Аренда
9

Спрос агентства
Комнаты
Куплю
Сниму
12
Квартиры
Куплю
Сниму
27
Частные дома
Куплю
Сниму
3
Коммерческая недвижимость
Куплю
Сниму
17
Земельные участки
Куплю
Сниму
2
Гаражи
Куплю
Сниму
0
Для пользователя
Новости недвижимости

Архив новостей >>
Наш журнал
Динамика рынка недвижимости
Наши партнеры




Rambler's Top100



октябрь 2009

Квадратный метр - Коммерческий метр не сдается без боя

Коммерческий метр не сдается без боя
 
Текст: Елена Матвеева
 
Закончился период отпусков. Город постепенно восстанавливает свои привычные темпы жизни и развития, несмотря на все те трудности, что приготовил нам текущий 2009 год. Начинает выравниваться положение дел и на рынке коммерческой недвижимости Ярославля. Как отмечают эксперты, с начала нового делового сезона наблюдается рост активности участников этого сегмента рынка. Однако число сделок по-прежнему невелико, и большое количество объектов пустует. Надеяться, что в ближайшее время ситуация в корне исправится, пока не приходится. Аналитики реально оценивают состояние рынка и не ожидают его быстрого восстановления.
 
В этом номере журнала мы анализируем, как рынок офисной недвижимости отреагировал на изменения в экономике и каковы дальнейшие перспективы его развития.
 
 
Для справки
В основе классификации офисной недвижимости лежат параметры, характеризующие качественный уровень объектов: месторасположение, доступность, свойства и компоненты объекта, инженерные стандарты, комфортабельность, управление зданием, уровень предоставляемого сервиса, уровень восприятия объекта рынком и др.
Существуют мировые стандарты в сфере офисной недвижимости, например, разработанные Британским советом по офисным зданиям (British Council for Offices), а также международные стандарты ВОМА (Building Owners and Managers Associations).
В настоящий момент в России, не существует единой утвержденной классификации, а среди наиболее известных из них можно отметить классификации: МИФ (Московского Исследовательского Форума ) и ГУД (Гильдии Управляющих и Девелоперов). Эти классификации опираются на одни и те же группы критериев и различаются лишь в их субъективном ранжировании. В классической теории, однако, важнейшим критерием является месторасположение.
В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: «А», «В» и «С». Аналогичная градация предусмотрена и классификацией ГУД. Классификация МИФ из классов «А», «В», «С» выделяет только «качественные» объекты (классы «А» и «В» ), подразделяя при этом класс «В» на два подкласса («В+» и «В-») с более подробным структурированием критериев оценки здания. Все здания, не отвечающие установленным параметрам, классифицируются как здания класса «С» и ниже.
Однако, применение указанных классификаций на практике, особенно в регионах, вызывает ряд проблем и вопросов:
  • с одной стороны, процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа его параметров и характеристик, с другой стороны, право присвоения класса новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. В связи с этим, застройщики, начиная рекламировать свой проект, заявляют его высокий класс, скорее как рекламный ход, пиар-акцию;
  • границы между классами в большинстве случаев довольно размыты;
  • существующие классификации не подходят для регионов, как на набору и значимости критериев, так и в связи с отставанием в развитии региональных рынков от московского на 5-7 лет. Например, согласно указанных классификаций, встроенные офисные (нежилые) помещения в жилых домах не подлежат классификации, однако на практике, особенно в регионах, данный сегмент составляет высокую долю спроса и предложения.
     В связи с этим, различные специалисты в регионах стараются адаптировать систему критериев под развивающиеся региональные рынки, в частности, предлагают деление на классы с упрощением параметров, переводят обязательные требования в факультативные, выделяют дополнительные классы: D, а иногда, даже E и F.
В нашем городе пока вообще редко упоминается классификация, как среди собственников, так и среди риэлторов и клиентов.)  
 
Особенности местного «алфавита»
Одним из наиболее динамичных и интересных остается рынок офисной недвижимости. Нельзя сказать, что предложение в этом сегменте в Ярославле сегодня на любой вкус.
Так, например, класс А на рынке офисных помещений не представлен вообще, хотя, как известно,  собственники вправе заявлять класс объектов по своему усмотрению.
Предложения в классе В крайне ограничены. К этой категории можно отнести бизнес-центр, расположенный в реконструированном здании бывшей гостиницы «Ярославль» (на сегодняшний день он заполнен на 98%), многофункциональный комплекс «Европа» на Волковской площади и бизнес-центр «Североход» на ул. Некрасова, 41. Также готовится к вводу в эксплуатацию новый объект – техноцентр «Плаза» в реконструированном здании бывшей «Рембыттехники» на ул. Угличской, 39. Перспективы же завершения строительства универсального делового центра «Ярославль-Сити» на Московском проспекте, который должен был быть сдан еще в конце 2006 года, на данный момент весьма туманные.
Основная часть рынка офисной коммерческой недвижимости  Ярославля представлена классом С: это бывшие НИИ, которые после акционирования сдают свои площади в аренду и различные административные здания советской постройки.
Кроме того, достаточно богато представлены офисы Ярославля класса D. Как правило, это перепрофилированные помещения в административных или жилых зданиях.  
По-прежнему основной бизнес-зоной является Кировский район. Также интерес вызывают нежилые помещения, располагающиеся вдоль основных транспортных магистралей города: проспект Ленина, Фрунзе, Московский и Ленинградский проспекты, ул. Свободы. Значительно отличается Заволжский район, где рынок офисов практически отсутствует.
В настоящий момент на продажу выставлено небольшое количество объектов и также основная масса их располагается в Кировском районе. Что касается площади помещений, то в основном предлагаются небольшие объекты (до 50-100 кв. м.), что, как правило, оправдано спросом.
Как и везде, в Ярославле спрос формируется с учетом месторасположения офисных площадей. Поскольку основная масса перспективных помещений находится в Кировском районе – историческом центре города, соответственно, здесь помещения пользуются наибольшим спросом как у арендаторов, так и у покупателей. Особенно помещения класса D.  В данном классе много объектов, представляющих собой квартиры на первом этаже жилых домов: либо уже приспособленные для коммерческих нужд, либо требующие перевода в нежилой фонд. Правда, некоторые организации, особенно ориентированные на определенного потребителя, предпочитают снять или купить офис на периферии.
Также в настоящее время многие жилые дома проектируются и строятся таким образом, что первые этажи в них изначально отведены под коммерческую недвижимость (например, в микрорайоне «Сокол», в р-не кинотеатра «Аврора», «Московская слобода» и др.).
Причина такой популярности в том, что, как правило, эти площади могут иметь оригинальные планировочные решения и привлекательный, зачастую неповторимый внешний вид (если здание, например, старой постройки), имеют в основном популярный на рынке метраж, отдельный вход и бесплатную парковку. Также для некоторых преимуществом является то, что в таких офисах есть возможность круглосуточного ведения бизнеса. К тому же, в силу стоимости аренды таких офисов, они выгодны предпринимателям.
Но у такого «сожительства» есть и свои недостатки. Владельцы жилья в домах, на первых этажах которых расположены офисы и торговые точки, так описывают издержки проживания в подобных зданиях: отсутствие тихого чистого внутреннего дворика; постоянные потоки людей; шум погрузочно-разгрузочных работ; рев грузовых машин; запахи фаст-фуда — все эти обстоятельства сильно разрушают атмосферу жилого пространства. Поэтому нет ничего удивительного в постоянных жалобах жителей.    
Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал, что основной спрос действует на помещения от 50 до 200 кв. м, что говорит о превосходстве на рынке города малого и среднего бизнеса.
Что касается стоимости 1 кв. м. офисных площадей, то здесь наблюдается значительный разброс по цене в зависимости от района расположения. Как и во многих городах Российской Федерации, вся деловая общественность Ярославля сосредоточена в центре, где нет возможности увеличения объемов застройки. Поэтому цены в Кировском, Ленинском районах и на прилегающих к ним территориях самые высокие в городе. Средневзвешенная стоимость продажи офисных помещений установилась в диапазоне 50-55 тыс. рублей за 1 кв.м. Стоит отметить, что стоимость офисной недвижимости не только перестала расти, но и стала ниже  показателей прошлого года.
Средневзвешенная арендная ставка на офисы также снизилась и составляет  450-600 рублей за 1 кв. м в месяц. С апреля 2009 года она изменилась в сторону снижения в среднем на 14-17 %. В Кировском районе она по-прежнему может достигать порядка 1000-1500 рублей за 1 кв. м в месяц, но такие предложения единичны
Стоит отметить, что разброс в стоимости арендных ставок по городу становиться менее значительным. Все больше собственников устанавливают наиболее доступную в данный период ставку аренды – от 500 до 600 рублей за 1 кв.м в месяц.
Вероятнее всего в ближайший квартал собственники снизят ставки аренды еще на 5-7%.
 
 
Характерная особенность местного рынка коммерческой недвижимости – коммерческие объекты являются многофункциональными: офисы, как правило, располагаются на верхних этажах торговых и торгово‑развлекательных центров, либо на первых этажах и в пристройках к жилым домам.)
 
Резюме
Много площадей пустует из-за высоких арендных ставок, поскольку большинство арендаторов предпочитает экономить на аренде офиса и снимает более дешевые помещения на периферии города или меньшие по площади объекты в центре. Однако к моменту начала кризиса (условно будем считать октябрь 2008 года) стоимость продажи  недвижимости была максимально высока и за прошедшее время снижается неохотно. Хотя в нынешней экономической обстановке многие собственники все же стараются снизить арендные ставки, либо найти адекватные условия продажи помещений, выгодные как для собственника так и для потенциального потребителя
Аналитическая информация предоставлена экспертом-аналитиком ООО «Гаттерия» Екатериной Ларичевой.
 

 


Все статьи

2014

март 2014  Кирпичный дом

2011

май 2011  Загородные дома: о современных строительных технол...
май 2011  Народное мнение: люди не знают, как быстро и недор...
май 2011  Майские «смотрины» загородной недвижимости. Провер...
май 2011  Маевка по-ярославски
май 2011  Для экономных и «самоделкиных». Монолитный коттедж...

2010

октябрь 2010  Жилищный фонд города: реструктуризация или иллюзия...
август 2010  Саморегулируемые организации (СРО) в строительстве
июль 2010  Как управлять своим домом
июнь 2010  Сдаем в наем
май 2010  Ипотека нашего времени
апрель 2010  Кредит в России больше, чем кредит
март 2010  Новострой в дефиците
январь 2010  Сага о настоящем риелторе

2009

декабрь 2009  Новогодняя сказка в аренду
ноябрь 2009  Коммерческая недвижимость: новые правила игры
октябрь 2009  Квадратный метр - Коммерческий метр не сдается без...
сентябрь 2009  Квадратный метр - ЭК приложение №9
июль 2009  Квадратный метр - Русь малоэтажная
июль 2009  Дача на Прокат
июнь 2009  Квадратный метр - ЭК приложение №6
май 2009  Профессионалы всегда в почете
май 2009  Квадратный метр - ЭК приложение №5

2008

ноябрь 2008  Квадратный метр - ЭК приложение №11
сентябрь 2008  Квадратный метр - ЭК приложениt №9
август 2008  Сергей Канухин

2007

июнь 2007  Квадратный метр - ЭК приложение №6
май 2007   Квадратный метр - ЭК приложение №5
март 2007  «Нацпрожект»
март 2007  Квадратный метр - ЭК приложение №4
март 2007  Ипотека: к чему надо быть готовым
февраль 2007  Квадратный метр - ЭК приложение №2

2006

декабрь 2006  Квадратный метр - приложение ЭК №12
сентябрь 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №9
август 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №8
июль 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №7
июнь 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №6
май 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №5
апрель 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №4
март 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №3
февраль 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №2

2005

ноябрь 2005  Квадратный метр - ЭК приложение №11
октябрь 2005  Квадратный метр - ЭК приложение №10
сентябрь 2005  Квадратный метр - ЭК приложение №9

 

 

 

Спецпредложения



























Кировский р-н.

Продается коттедж , ул Терешкова 29б
Красноперекопский

Ярославская обл

Тутаевский район

Национальный конкурс "Профессиональное признание 2012"
(г.Санкт-Петербург), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Москва), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2010"
(г.Екатеринбург), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Москва). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г.Москва). Номинация:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2007"
(Санкт-Петербург). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2006"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :







 

Некрасовский р-н, Малые Соли
продажа коттеджа в пос. "Солоницы" Стоимость : 550000 рублей


Ярославский р-н.
Продается просторный двухэтажный дом по адресу: пос. Нагорный, ул. Дачная, д. 3а


Дзержинский район.
Продаётся производственная база, все коммуникации проведены, охраняемая территория. Стоимость : 25500000 рублей

Московский проспект.
Вниманию тех кто не хочет упустить выгодное предложение. Продаётся большая производственная база в черте города с ЖД веткой. Подходит под любой вид деятельности разрешённый законами РФ, не противоречащий условиям окружающей среды и здоровья человека. Земля 7,5 Га в собственности.

Ярославский район.
Продаётся кирпичный коттедж + гостевой дом 163 кв.м. 38 соток земли в собственности. Все коммуникации, под чистовую отделку Стоимость : 49 900 000 рублей

Ярославская область, Тутаевский район.
База находится примерно в 35 км. от г. Ярославля, расположена по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, примерно посередине трассы Ярославль - Рыбинскв живописном месте, сосново-елово-березовый лес, на берегу р. Волги. Территория базы асфальтирована, вдоль Волги проходит набережная с уличными фонарями длиной 500 м.


Даниловский р-н.
Продается земельный участок с. Торопово Участок 3,85 Га в собственности, земли населенных пунктов под ИЖС, электричество по границе, подъезд асфальт


пос. Борисоглебский
Продается частный дом с участком 9 соток
Заволжский р-н.
Продается 3-х комнатная картира
Стоимость: 3800000 рублей
Дзержинский район
Сдается однокомнатная квартира. ул.Труфанова, 15 к2
Квартира в современном кирпичном доме с огороженной территорией в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, магазинов, ТРЦ. Стоимость : 23000 + коммунальные услуги рублей
Кировский р-н
В продаже 3-ком квартира пр-т Толбухина д.66( Юбилейная пл.)4 этаж кирпичного дома, общая площадь 73кв.м. жилая 51кв.м., кухня 8кв.м. Просторная и светлая с большими, раздельными комнатами( 19, 18 и 14кв. м.) Состояние хорошее.
Ярославский р-н.
Продам дом в п. Козьмодемьянск(18км от Ярославля) 1299000 руб.
Ростовский р-н
Продается частный дом. Все коммуникации в доме. Ремонт. Экологически чистый район, сосновые леса, река - идеально для отдыха. 3750000 рублей.
Кировский р-н
Земельные участки в собственность. Электричество, газ, канализация.
Стоимость: договорная
Заволжский
Продается кирпичный дом

Стоимость: 9950000 руб.
Ленинский р-н
Новый дом. ЕВРО. Новая мебель, бытовая техника.


Стоимость аренды: 25000 руб./мес.
Кировский р-н.
Продается 3-х комнатная квартира ул. Салтыкова-Щедрина

Ярославский р-н.
Продаются квартиры в таунхаусах в 2 км от Ярославля.
г. Плёс, Ивановская обл.
Эксклюзив! Кирпичный дом, общ. площадь 144 кв.м., 10 соток земли, лес, река


Цена: 195 000 у.е.
Кировский р-н.
Продается трехкомнатная квартира ул. Б. Октябрьская, 122
Красноперекопский р-н
Новый дом, автономн. отопление, парковка на 2 машины
Стоимость аренды: 45000 р/мес
Ярославский р-он.
Продается земельный участок 11 соток
Греция, остров Крит
Продаются земельные участки

Цена: Договорная
Заволжский р-н
Продается 3-x комнатная квартира пр.Авиаторов, д. 145
Заволжский р-н.
Продается 2-х комнатная квартира ул. Комарова, д. 16/10
Гаврилов-Ямский р-н
Земельные участки, 25 - 60 соток, коммуникации, озеро, охрана.
Цена: 20 000 руб./сотка
Некрасовский р-н
3-этажный кирпичный дом на берегу Волги, камин, баня, 14,5 соток земли
Цена: договорная
Красноперкопский р-н
Новый дом, мебель, бытовая техника, автномное отопление
Стоимость аренды: 30000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, 4 комнаты, 3 с/у, сауна, камин, большая веранда, гараж, отличный ландшафт, видеонаблюдение.
Стоимость : 15000000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, без внутренней отделки, камин, гараж (5*25), русская баня (280 кв.м.) с комнатой отдыха, с/у, массажным кабинетом, бильярдной и залом торжеств. Видеонаблюдение, отличный ландшафт.
Стоимость : 20000000 руб.
Кировский р-н.
Сдача дома 1-ый квартал 2011г.




Ростовский р-н.
Продается частный дом. Все в собственности, все коммуникации, хороший подъезд, рядом лес.
Стоимость : 600000 руб.

Ленинский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Володарского 95/57


Фрунзенский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Индустриальный пер. д. 12а (Липовая гора)




Комнаты    |    Квартиры    |    Загородная недвижимость    |    Коммерческая недвижимость    |    Земельные участки    |    Гаражи
Вся недвижимость Ярославля
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А

Наши телефоны:
30-16-77 93-49-96
Мы дорожим своими клиентами и своим именем!