© 1998-2015 "Кумир"
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А
Многоканальный телефон: +7(4852) 30-16-77, +7(4852)93-49-96(круглосуточно)
17 лет
на рынке недвижимости
+7 (4852) 30-16-77
+7 (4852) 93-49-96
Деятельность застрахована
 

База недвижимости
(на 19/09/2018)
Комнаты
Продажа
Аренда
16
Квартиры
Продажа
Аренда
225
Частные дома
Продажа
Аренда
43
Коммерческая недвижимость
Продажа
Аренда
160
Земельные участки
Продажа
Аренда
58
Гаражи
Продажа
Аренда
9

Спрос агентства
Комнаты
Куплю
Сниму
12
Квартиры
Куплю
Сниму
27
Частные дома
Куплю
Сниму
3
Коммерческая недвижимость
Куплю
Сниму
17
Земельные участки
Куплю
Сниму
2
Гаражи
Куплю
Сниму
0
Для пользователя
Новости недвижимости

Архив новостей >>
Наш журнал
Динамика рынка недвижимости
Наши партнеры




Rambler's Top100



март 2010

Новострой в дефиците

Строительный рынок сегодня переживает непростой период: удорожание заемных средств замедляет реализацию новых проектов, рентабельность возводимых объектов упала в связи со снизившимися ценами. Звучат оапсения, что в наступившем году рынок столкнется с дефицитом предложения, что может привести к резкому скачку цен. К сожалению, в ситуции кризиса очень мало достоверной информации о реальном положении дел на рынке ярославских новостроек. «ЭК» попытался проанализировать ситуацию, которая оказалась далеко не однозначна.
 
 
 
НАШИ ЭКСПЕРТЫ: Евгений Груздев, заместитель председателя правления Инвестиционной группы «Ярфинвест», Андрей Вереща­гин, начальник отдела продаж ОАО «Яроблстройзаказчик», Наталья Окунева, финансовый директор агентства недвижимости «Мет­ро» и Екатерина Ларичева, эксперт-аналитик ООО «Гаттерия».
 
О ТЕНДЕНЦИЯХ
«На сегодняшний день всю строительную отрасль, как, впрочем, и многие другие, мож­но описать двумя словами: “Сильнейший спад!!!“» – охарактеризовал ситуацию Анд­рей Верещагин, начальник отдела продаж ОАО «Яроблстройзаказчик». И нельзя с ним не согласиться. Оживления на строительном рынке действительно пока не наблюдается. «Ведется строительство объектов, финанси­руемых за счет бюджетных средств, завер­шается строительство уже начатых проек­тов, в первую очередь, зданий, находящихся в высокой степени готовности. И лишь еди­ничные организации ведут строительство объектов, находящихся на начальной ста­дии», – говорит Евгений Груздев, замести­тель председателя правления Инвестицион­ной группы «Ярфинвест».
 
По мнению большинства специалис­тов рынка, в условиях кризиса наиболее устойчивым оказался сегмент жилья эко­ном-класса. На него приходится львиная доля спроса. И не случайно, ведь этот сег­мент наиболее востребован в силу своей доступности и за счет инициативы адми­нистрации города и области по приобре­тению жилья для обеспечения городских программ. Именно сюда сегодня идет ос­новной приток средств, здесь находится большинство реально строящихся объек­тов и наблюдается наибольшая активность девелоперов.
 
«Кризис затронул, в первую очередь, коммерческую недвижимость, а также жи­лье бизнес-класса. Именно там ситуация наиболее сложная. Хотя и в этих сегментах есть удачные объекты, ликвидные в любое время. И они продолжают строиться. А вот в сегменте жилья категории luxе, особен­но это касается эксклюзивных проектов, напротив, не изменились существенно ни объемы, ни цены, ни состав игроков», – считает Наталья Окунева, финансовый ди­ректор агентства недвижимости «Метро».
 
В связи с этим стоит упомянуть о та­кой важной на сегодняшний день тенден­ции, как реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, делают их менее амбициозными и более адекват­ными рыночной ситуации, переориенти­руют коммерческие площади в гостинич­ные или жилые, пересматривают катего­рию комфортности, упрощают конструк­ции, уменьшают метражи, изменяют пла­нировки. Кроме того, многие отказыва­ются от традиционных технологий строи­тельства в пользу менее капиталоемких, но более современных и быстровозводимых конструкций.
 
Еще одну интересную тенденцию отме­тил Евгений Груздев: «В условиях отсутс­твия ликвидности, нехватки средств для продолжения строительства и отсутствия доступа к дешевым кредитным ресурсам возникают условия для развития бартер­ных отношений. Инвесторы рассчитыва­ются с подрядчиками «квадратными мет­рами» за выполненные работы, а те, в свою очередь, – за поставленные строительные материалы».
 
Андрей Верещагин также считает, что часть застройщиков находится на плаву от­части благодаря тому, что почти все рабо­ты и материалы производятся и закупают­ся в счет квартир. Это позволяет не замо­раживать строительство. «Например, у на­шей компании еще есть собственное про­изводство керамического кирпича и камня для стеновых перегородок. Это нам очень помогает, позволяет осваивать новые пло­щадки и даже сдавать объекты раньше срока», – говорит он.
«Из-за того, что нормы прибыльности в недвижимости заметно сократились и рынок стал требовать гораздо более глу­бокого понимания, его покинули все не­профильные случайные игроки, для кото­рых девелопмент был не основным источ­ником прибыли», - констатирует Наталья Окунева.
Сегодня, прежде чем начинать строи­тельство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Нельзя, как и раньше, руководствоваться принци­пом «и так купят». Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным. Рань­ше ограниченность предложения и низкая конкуренция приводили к тому, что выво­димые на рынок объекты в любом случае находили своих покупателей и приноси­ли прибыль застройщикам, которые зачас­тую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостат­ки, которые проявились со всей очевид­ностью только во время кризиса.
 
РЕЗЮМЕ
Можно прогнозировать, что последс­твия кризиса строительная отрасль будет ощущать еще ближайшие не­сколько лет. Не бывает бесконечного роста, как не бывает взлетов без па­дений. Остается надеяться, что фи­нансовая ответственность девелоперов повысится, и рынок станет более устойчив к будущим потрясениям, что позволит переживать их с меньшими потерями, чем сегодня.
 
 
“Часть застройщиков находится на плаву благодаря тому, что почти все работы и материалы производятся и заку­паются в счет квартир. Это позволяет не замораживать строительств”
 
 
 
О ЦЕНАХ И ПРОГНОЗАХ
«Начало года традиционно считается периодом затишья на рынке недвижимос­ти: на январь приходится менее 5% заклю­чаемых за год сделок. В то же время в Мос­кве за первый месяц года было зарегист­рировано сделок значительно больше, чем в январе 2008 года, – говорит Евгений Груз­дев. – Рынок Ярославля всегда отличался некоторым отставанием по сравнению с рынком Москвы. В то же время в Ярослав­ле небольшой рост цен – порядка 1,5% уже отмечается как на первичном, так и на вто­ричном рынке жилья. В дальнейшем, я ду­маю, значительных потрясений на рынке жилой недвижимости не будет, однако, и быстрого роста ждать также не стоит. Не­смотря на то, что у продавцов, видимо, по­явилось ощущение, будто «острый» кризис преодолен и они начали «отыгрывать» цены, спрос будет расти медленно. И это будет способствовать тому, что цены также будут расти постепенно. В целом, я думаю, к концу года цены на жилую недвижимость вырастут в среднем на 10 – 12 %».
 «В конце 2009 и в начале 2010 года на рынке недвижимости Ярославля действи­тельно наметилась активизация спроса, а также подросло количество сделок, – го­ворит Наталья Окунева. – Разумеется, на основании этого обстоятельства можно было бы сделать вывод о том, что начи­нается новый покупательский ажиотаж, а значит, неизбежен и новый рост цен на не­движимость. На первый взгляд, действи­тельно может показаться, что статистика декабря 2009 года явно выбивается из об­щей тенденции, имевшей место в течение предыдущих трех лет. Если в предшеству­ющие годы в декабре прирост числа сде­лок купли-продажи жилья относитель­но октября составлял порядка 20-25%, то в декабре 2009 года он превысил 50%. Но слишком уж оптимистичными выглядят по­добные прогнозы. Стоит обратить внима­ние, что общее количество сделок за 2009 год оказывается на 15% меньше, чем было в 2008 году, и почти на 30% меньше, чем в 2007 году. Отсюда и высокий процент при­роста декабря к ноябрю 2009 года – прос­то начальное значение было существенно ниже обычного. Но это не есть рост, зашка­ливающий за показатели активности пре­жних лет, это лишь возвращение рынка из полной «комы», вызванной финансовым кризисом, к своему нормальному средне­статистическому состоянию. А значит, и ожидать былого ажиотажа и резкого роста цен на недвижимость в 2010 году, опираясь лишь на итоги декабря 2009 года, сегодня рано – экономические условия не те.
 
С другой стороны, возвращение актив­ности на рынок – уже важный позитивный признак.
Немаловажно, что «просадка» рынка по объемам оказалась даже меньше, чем по ценам – индекс стоимости квадратно­го метра в Ярославле потерял около 35%. Как показывает анализ рынка недвижимос­ти за много лет, в российских реалиях ди­намика числа сделок и динамика цен на недвижимость «живут своими жизнями» и часто оказываются никак не связанными между собой. Другими словами, рост или падение количества сделок никак не влия­ют на цены и наоборот
Это обстоятельство, очевидно, связано с наличием реальной потребности лю­дей в жилье. Поэтому, даже несмотря на кризис, люди продолжают искать возмож­ности купить или обменять квартиру, и наступившая стабильность в отношении нового уровня цен, естественно, приве­ла к росту активности и реализации отло­женного спроса. Другое дело, что, в отли­чие от инвестиционных покупателей, ко­торые «делали» рынок до кризиса, у ре­альных покупателей заметно ограничена платежеспособность».
 
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
 
 

АНДРЕЙ ВЕРЕЩАГИН
начальник отдела продаж ОАО «Яроблстройзаказчик».
    Прогнозы относительно роста цен на но­востройки в Ярославле абсолютно оправ­данны. В 2009 году всем без исключения за­стройщикам пришлось снижать цены. Од­ним в большей степени, другим – в меньшей. В частности, квадратный метр на объектах, которые строит наша компания, в сред­нем стал стоить в рублях на 30% дешевле, а в долларах – на все 50%! Так поступали все, чтобы выжить. Еще в середине 2009 года я прогнозировал стабилизацию цен и утверж­дал, что дальнейшего падения цен не будет, поскольку падать им больше некуда. Также я прогнозировал и небольшой рост. Что мы и наблюдаем на сегодняшний день!
 
 
“В Ярославле небольшой рост цен - по­рядка 1,5% уже отмечается как на первич­ном, так и на вторичном рынке жилья. К концу года цены на жилую недвижимость вырастут в среднем на 10 - 12 %, прогно­зируют эксперты”
 
По данным Ярославльстата, ввод в действие жилых домов организациями всех форм собственности по Ярославс­кой области в 2006 году составил 246,5 тыс. кв. м, в 2007 году – 420,3 тыс. кв. м, в 2008году – 396,9 тыс. кв. м, в 2009 году – 373,9 тыс. кв. м. Логически мож­но предположить, что в 2010 году эта цифра будет еще меньше… Чем грозит снижение уровня предложения, извест­но всем.
 
 
          
 
РЕЗЮМЕ
Продавцы квартир все-таки «переси­дели» покупателей, и последние, от­чаявшись ждать дальнейшего сни­жения цен, начали покупать. Поэто­му застройщики сегодня находятся в поиске баланса между себестоимос­тью строительства и установлени­ем приемлемой для покупателя цены, что должно обеспечить приток фи­нансов, необходимый для продолжения строительства.
 
 
 
 
 
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
 


ЕКАТЕРИНА ЛАРИЧЕВА
эксперт-аналитик ООО «Гаттерия».
    В кризисный 2009 год объемы строительства жилой недвижимости как в Ярославле, так и по всей России значительно снизились, сроки сдачи множества объектов были перенесены на бобо­лее поздний срок. Все это не столько следствие изменений, которые произошли в экономике региона, сколько в существенном уменьшении объема платежеспособного спроса у населения. Желающих выступить инвестором в данном сегменте рынка, учитывая все риски и ограни­чения, на данный момент очень мало. Средневзвешенная стоимость квартир в но­востройках в 2009 году снижалась более зна­чительными темпами, чем на вторичном рынке. Если «сталинки», «брежневки» и «хру­щевки» потеряли в стоимости квадратно­го метра от 20 до 25% за исследуемый период (январь 2009-февраль 2010 года), то первич­ное жилье - 28-35% в национальной валюте. В долларовом эквиваленте - более 50%. На настоящий момент стоимость квар­тир в новостройках Ярославля составляет в среднем 38-42 тыс. руб. за 1 кв. м. Я бы отметила несколько факторов, кото­рые оказывают значительное влияние на стоимость.
  • Отделка помещений. Все чаще первичное жилье сдается в эксплуатацию без отде­лки («чистовая» отделка). Данный вариант предпочтительнее для потребителей, так как квартира полностью подготовлена к ре­монту и стоит значительно дешевле. Так­же стоит отметить, что качество «бюд­жетной» отделки с каждым годом только возрастает. Все реже фирма-застройщик экономит на отделочных материалах
  • Месторасположение
  • Площадь квартиры. В новых домах предлагают­ся квартиры, как правило, больших площадей (од­нокомнатные – более 40 кв. м, двухкомнатные – более 60 кв. м, трехкомнатные – более 80 кв. м) Учтем тот факт, что на рынке также вы­ставляются на продажу квартиры в стро­ящихся жилых домах с различной степенью готовности. Как правило, в данном случае цена 1 кв. м зависит от срока сдачи здания в эксплуатацию. На начальном этапе строи­тельства цены наиболее выгодны, к завер­шению строительства они приближаются к ценам в новостройках.
В данном сегменте рынка существенных изменений не происходит. В среднем дан­ные объекты выставляются на откры­тый рынок по цене от 30 до 35 тыс. рублей за 1 кв. м.

От 2010 года ждут восстановления эконо­мики региона, стабилизации работы пред­приятий и восстановление спроса на недви­жимость. Уже очевидно, что дальнейшего снижения цен на рынке как первичного, так и вторичного жилья не последует. Скорее все­го, нас ожидает период стагнации первые 2 квартала 2010 года, а затем - устойчивый рост от 2 до 5 % ежемесячно.
 
        
 
 
О ВЗАИМООТНОШЕНИЯХ СТОРОН
После формирования законодательства, договорной и судебной практики, сегодня на рынке действует многовариантная сис­тема взаимоотношений между застройщи­ком и покупателем. Во-первых, можно ра­ботать по схеме долевого участия через заключение прямого договора между за­стройщиком и дольщиком. На сегодняш­ний день это наиболее популярная схема, поскольку договор долевого строительс­тва регистрируется в Федеральной регис­трационной службе, регулируется норма­ми ФЗ «Об участии в долевом строительс­тве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Россий­ской Федерации» от 30 декабря 2004 года и дает определенные гарантии, например, от­сутствие двойных продаж.
 
Продолжают существовать и ЖСК, прак­тически это то же долевое участие, но по иным правилам и законам, здесь коопера­тив выступает коллективным инвестором в отношениях с застройщиком. Есть еще ме­нее популярные схемы, такие, как кредит-но-потребительские кооперативы граждан; это более сложная модель, где пайщик, по­мимо квартиры, имеет на себе обремене­ния по содержанию кооператива и прочих расходов. Неудобство для пайщиков заклю­чается в том, что если денег не хватило на стройку, они обязаны их доплачивать.
Чтобы снизить риски, связанные с приобретением жилья в строящихся до­мах, эксперты советуют покупателям иметь дело только с застройщиками, ко­торые имеют опыт работы в данном сег­менте рынка. Это не обязательно должна быть большая и опытная компания и ни в коем случае «нулевая» контора, которая строит первый дом, что очень опасно, особенно сегодня. Компания, которая ра­ботает 5-10 лет на рынке и построила уже некоторое количество домов, уже что-то умеет, разбирается в документации и по­нимает, как работает схема генподряд­чик-заказчик-застройщик – в результате риски при покупке жилья в такой фирме снижаются в разы.
 
Также лучше покупать дом, где есть со-инвестор-банк, поскольку кредитное уч­реждение, перед тем как вступить в про­ект, обязательно проверит все необходи­мые документы, профиль заемщика, решая, таким образом, за дольщика часть задач по страховке и гарантии. Кроме того, при по­купке жилья в таком доме клиенту практи­чески гарантировано получение ипотечно­го кредита в банке.
Помимо этого, эксперты советуют заклю­чать договор с застройщиком на этапе, когда готовность дома составляет минимум 30-40%, то есть когда у него уже готова коробка. Таким образом, снижаются риски затягивания сро­ков строительства, потому что на данном эта­пе застройщику уже невыгодно замораживать строительство, а выбор квартир еще есть.
 
 
“Договор долевого участия, прежде всего, защищает инте­ресы застройщика и оставляет ему пути для «отступления» в случае каких-либо проблем”
 
 
 
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

 
НАТАЛЬЯ ОКУНЕВА
финансовый директор агентства недвижи­мости «Метро»
При участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно. На­зову самые распространенные из них: это задержка окончания строительства (срок сдачи дома), непредусмотренная догово­ром доплата, невозможность расторг­нуть договор, проблемы с регистрацией права собственности, двойные продажи. Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных юристами строительных компаний, ничего не говорится ни об обя­зательствах компании завершить стро­ительство дома и подключить его к ин­женерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об от­ветственности за их неисполнение. До говор, прежде всего, защищает интересы застройщика и оставляет ему пути для «отступления» в случае каких-либо про­блем. Ответственность у компании пе­ред покупателем мизерная (если она во­обще есть), и, как правило, ответствен­ность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор. После подписания такого догово­ра дольщику будет крайне сложно, а прак­тически – невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущер­ба, взыскание штрафных санкций, выпла­та пени или неустоек и, тем более, мо­ральный ущерб).
Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юрис­ту, специализирующемус я в области долево­го строительства, который подскажет, ка­кие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши инте­ресы. Если строительная компания отка­зывается вносить в документ ваши поже­лания, в этом случае не стоит иметь с ней никаких дел. Знайте, что альтернативные варианты есть всегда. Существуют компа­нии, которые составляют очень подробные договора – вплоть до артикула и марки ма­териала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д. Есть в этом, правда, одно «но»: цена за квадрат­ный метр здесь зашкаливает.
Надеюсь, что отмена лицензирования и создание саморегулируемых организа­ций (СРО), призванных контролировать работу участников рынка, также помо­жет минимизировать строительные риски.
 
РЕЗЮМЕ
При покупке квартиры в новостройке эксперты советуют в обязательном порядке воспользоваться услугами ри-елторов и юристов. Их услуги недеше­вы и стоят порядка 1,5-2% от стои­мости квартиры, но за эти деньги по­купатель получает консультанта-профессионала – человека, знающего законы, рынок и в полной мере владею­щего информацией, что является до­полнительной страховкой.
 
О САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ
Саморегулируемая организация стро­ителей (СРО) - вид некоммерческой ор­ганизации, основанной на членстве ин­дивидуальных предпринимателей и юридических лиц, выполняющих строи­тельство, реконструкцию, капиталь­ный ремонт объектов капитального строительства.
С 1 января 2010 года у строительных ком­паний истек срок действия государствен­ной лицензии. Работать дальше смо­гут только те, кто получит допуск к стро­ительным работам, а получить его мож­но, только став членом СРО. В Ярослав­ской области это НП «Главное межре­гиональное управление строительства “ГЛАВВЕРХНЕВОЛЖСКСТРОЙ“».
 
Для вступления необходим определен­ный перечень документов, рассмотрение
которых занимает достаточно долгий пе­риод. Вступительный взнос составляет
400 тысяч рублей, членский взнос 30 тысяч рублей ежегодно.
 
В организацию могут вступить не все. Под саморегулирование, например, не по­дойдут те, кто занимается строительством малоэтажного жилья и отделочными рабо­тами. Им придется объединяться и созда­вать общий фонд и лишь затем вступать в СРО.
На вопрос: «Позволит ли создание са­морегулируемых организаций преодолеть основные проблемы строительного рын­ка?» – у строителей ответ был однозначный: «Абсолютно не позволит! Что изменилось?! Требования стали намного жестче, ввели непонятные членские сборы, и стоимость получения статуса СРО по сравнению с ли­цензированием выросла в 4-5 раз, добави­лось бумажной волокиты. Это просто оче­редное вытягивание денег из строителей». Так считает Андрей Верещагин.
 
Его поддерживает Евгений Груздев: «Ос­новные проблемы строительного рынка носят экономический характер. В первую очередь, это отсутствие платежеспособно­го спроса. Поэтому переход на саморегули­рование эту проблему не решит. Вообще, система саморегулирования в строитель­стве и проектировании находится сегодня еще только в стадии формирования. Может быть, в будущем она и будет выполнять те задачи, которые на нее возлагаются, но в настоящее время этого пока не видно. Одна из важных задач, которая ставилась перед СРО, – ограничение доступа на строитель­ный рынок организаций-«пустышек», не имеющих собственных сил и средств для ве­дения строительных работ и не способных отвечать по своим обязательствам. Сейчас зачастую отсеиваются только совсем ма­ленькие организации, которые не в состо­янии заплатить даже 350-500 тысяч рублей, необходимых для вступления в СРО (вступительные и членские взносы, компенса­ционный платеж, страховка), а проверка состоятельности и дееспособности орга­низации, пытающейся получить допуски, носит достаточно формальный характер. К сожалению, для многих СРО (не для всех, конечно) первостепенной задачей стал бизнес, привлечение как можно большего числа членов, получение платежей. Сегод­ня в Интернете публикуется большое коли­чество объявлений, в которых предлагает­ся срочно оформить членство в СРО.
Еще один очень важный вопрос, кото­рый ставился перед системой саморегу­лирования, – обеспечение ответственнос ти строителей, компенсации вреда, при­чиненного при строительстве третьим ли­цам. Насколько эффективными будут СРО в решении этого вопроса, покажет время».
 
 
 
РЕЗЮМЕ
Финансовый кризис оставит на рынке недвижимости только самых сильных и крупных игроков. Начатый кризисом процесс «чистки» продолжат само­регулируемые организации, которые, очень хочется надеяться, закончат этот процесс, сделав рынок недвижи­мости территорией сильных и добро­совестных игроков.
 
“Одна из важных задач, которая ста­вилась перед СРО, - ограничение доступа на строительный рынок организаций-«пустышек», не имеющих собственных сил и средств для ведения строитель­ных работ и не способных отвечать по своим обязательствам, носит доста­точно формальный характер”
 
 
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
ЕВГЕНИЙ ГРУЗДЕВ
заместитель председателя правления Ин­вестиционной группы «Ярфинвест».
 
О ПОМОЩИ «ВЛАСТЬ ПРЕДЕРЖАЩИХ»
Власти города и области могли бы помочь строителям, упростив процедуру предо­ставления земельных участков для строи­тельства. Об этом очень давно и много го­ворится, но до сих пор процесс оформления участков остается длительным и сложным. Так, в оформлении участка для капитально­го строительства в городе Ярославле за­действованы подразделения и мэрии города, и Правительства ЯО. Процесс предоставле­ния участка сопровождается принятием ре­шения комиссии правительства области по рассмотрению заявлений и согласованию зе­мельных участков, издаются приказы дирек­тора департамента архитектуры и разви­тия территорий города мэрии города Ярос­лавля об утверждении списка организаций, осуществляющих выдачу технических усло­вий и об утверждении градостроительно­го плана земельного участка.
 Службами го­рода готовится постановление мэра горо­да об оформлении акта выбора земельного участка. Далее этот акт рассматривается на заседании правительства области и ут­верждается постановлением правительс­тва. Завершает процедуру издание распоря­жения департамента по управлению госиму­ществом Правительства ЯО о предоставле­нии участка в аренду. Кроме этого, в процес­се предоставления участка задействованы Фонд имущества Ярославской области и Уп­равление Росреестра. Безусловно, оформле­ние такого большого количества распорядительных документов никак не может спо­собствовать упрощению и ускорению про­цедуры предоставления участков. Хотя, ко­нечно, необходимо отметить, что в целом в сфере регулирования градостроительства положительные изменения происходят. Так, несомненно, очень важное событие прошло­го года – это принятие Правил землепользо­вания и застройки города Ярослав ля. Также власти всех уровней могли бы помочь строителям в решении вопросов, связанных с обеспечением строительных объектов инже­нерными коммуникациями. Достаточно боль­шие затраты строительные организации не­сут по подключению к инженерным сетям. При­чем большая часть этих затрат осуществля­ется до получения разрешения на строительс­тво.
При этом подключение может сопровож­даться не только оплатой квот и мощностей, но и требованиями по выполнению работ, свя­занных с реконструкцией и развитием инже­нерных сетей. Органы власти могли бы при­нять решения по снижению размера платы за подключение, переносу основной части плате­жей на более поздние сроки, приближению их к сдаче объекта в эксплуатацию или даже после.
 
ЛАРИСА ГРОМОВСКАЯ
управляющий Ярославским филиалом Связь-Банка.
О КРЕДИТАХ
-Можно ли прогнозировать увеличе­ние объемов кредитования на рынке недвижимости?
Ставшая одной из первых жертв кризи­са, ипотека постепенно возвращается на рынок недвижимости: банки возрождают свои ипотечные программы, а покупате­ли жилья все чаще решаются на ипотеч­ный кредит. В острый период кризиса в неформальной беседе эксперты практически не оставляли ипотеке шансов на восста­новление. Как говорили финансисты, кри­зис обеспечил ей по меньшей мере 2-3 года «клинической смерти». И все-таки она ожила: летом 2009 года ос­новные игроки снова вернулись на рынок ипотеки. К осени рынок недвижимости стабилизировался, и банки снова «повери­ли» в ипотеку и разморозили, пусть и не в полном объеме, свои ипотечные програм­мы, а некоторые из них, в том числе и ОАО АКБ «Связь-Банк», начали предоставлять кредиты на докризисных или лояльных, улучшенных условиях. Тенденция к посте­пенному росту рынка закрепилась. Однако пока что «положительный тренд» заметен скорее аналитикам, чем риелто-рам. Увы, оптимизм рынка оказался лишь половинчатым. Банки вернулись на рынок ипотеки, но потребители не смогли после­довать их примеру. В первую очередь, этому способствовали рост уровня безработицы и снижение реальных доходов населения. Увеличение объемов кредитования во мно­гом зависит от самого рынка недвижимости. Если рост цен на жилье останется в рамках допустимого, а уровень жизни в стране будет повышаться, количество ипотечных сделок снова начнет расти: россияне поверят в ста­бильность и благополучие и уж наверняка пос­тараются улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита.
 
-Что будет происходить на рынке кре­дитования «новостроя» в наступив­шем году?
Преимущество кредитования строяще­гося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки, то есть жилья с первичного рынка. Однако для банка креди­тование новостройки – повышенный риск. Связано это, прежде всего, с состоянием самой строительной отрасли. К сожале­нию, имеют место многочисленные фак­ты нечистоплотности ряда строитель­ных организаций, растет число обману­тых дольщиков и замороженных объектов строительства.
 
Банки вынуждены тщательно отбирать строящиеся объекты, на приобретение квартир в которых они готовы предостав­лять кредиты. Полагаю, что рост этого сегмента рынка возможен во второй поло­вине года. Пока банки будут выдавать кре­диты в основном на приобретение квартир в аккредитованных строительных проек­тах – зачастую это те объекты недвижи­мости, которые строятся при финансо­вой поддержке самого банка. Так или иначе, но банки чаще всего идут по пути аккреди­тации строительной организации, про­дающей строящееся жилье, на приобрете­ние которого банк планирует выдавать кредиты.
 
- Можно ли ожидать дальнейшего сниже­ния процентной ставки?
-На величину ставок по банковским креди­там оказывают влияние очень многие фак­торы. В первую очередь, макроэкономические условия в стране, в том числе инфляция. Если уровень инфляции снижается, снижается и ставка по кредитам, в том числе по ипотеч­ным. Процентная ставка по кредитам не мо­жет быть ниже уровня инфляции, иначе кре­дит становится убыточным для банка.
О снижении уровня инфляции и ставок по кре­дитам российских банков в последнее время часто говорят первые лица государства. В 2010 году Правительство РФ планирует на­править на оживление ипотеки 250 млрд. рублей. «Нужно создать такие условия, что­бы коммерческим банкам было выгодно рабо­тать в этой сфере деятельности», – заявил премьер-министр Владимир Путин на од­ном из выступлений. Полагаю, что совместные усилия государства и банков обеспечат положительный результат, и ставки по бан­ковским кредитам будут снижаться. Пос­ле возобновления ипотечного кредитования Связь-Банк неоднократно снижал процент­ные ставки и улучшал условия кредитования, последнее снижение ставок проведено в фев­рале 2010 года. На сегодняшний день ставки со­ставляют от 9,39% до 11,35% годовых в рублях в зависимости от параметров кредита, при этом срок кредитования – до 30 лет.
 
- А если говорить о первоначальном взносе? В прошлом году все банки подня­ли сумму первоначального взноса, что сделало ипотеку еще недоступнее…
-      Это не совсем так. Уровень первоначально­го взноса зависит от кредитной политики
банка. На сегодняшний день первоначальный взнос при ипотечном кредитовании варьиру­ется от 20% до 40% в зависимости от других параметров кредита, что соответствует размерам первоначального взноса по кредит­ным программам докризисного периода.
 
- В 2009 году банки сильно ужесточили требования к своим потенци­альным заемщикам. Как вы счита­ете, будут ли в наступившем году послабления?
-          Я бы не сказала, что требования к заем­щикам значительно ужесточились. Не сле­дует забывать, что в ипотечной сделке участвует 2 стороны - банк и заемщик. И риски обеих сторон должны быть защи­щены в равной степени. В период кризиса банки, в которых уровень оценки рисков был недостаточным, столкнулись с ог­ромным количеством случаев невозмож­ности со стороны заемщиков обслужи­вать свой долг. Естественно, банки ста­ли внимательнее относиться к кредит­ным рискам, что повлекло за собой ужес­
точение требований к заемщикам (напри­мер, к возрасту и трудовому стажу, уров­ню заработной платы и проч.). Банки, в которых риски оценивались адекватно, требования к заемщикам практически не изменили.
 
“Банки будут выдавать кредиты в основном на приобретение квартир в аккредитованных строительных проектах - зачас­тую это те объекты недвижимости, которые строятся при фи­нансовой поддержке самого банка”

Текст: Елена Матвеева

 


Все статьи

2014

март 2014  Кирпичный дом

2011

май 2011  Загородные дома: о современных строительных технол...
май 2011  Народное мнение: люди не знают, как быстро и недор...
май 2011  Майские «смотрины» загородной недвижимости. Провер...
май 2011  Маевка по-ярославски
май 2011  Для экономных и «самоделкиных». Монолитный коттедж...

2010

октябрь 2010  Жилищный фонд города: реструктуризация или иллюзия...
август 2010  Саморегулируемые организации (СРО) в строительстве
июль 2010  Как управлять своим домом
июнь 2010  Сдаем в наем
май 2010  Ипотека нашего времени
апрель 2010  Кредит в России больше, чем кредит
март 2010  Новострой в дефиците
январь 2010  Сага о настоящем риелторе

2009

декабрь 2009  Новогодняя сказка в аренду
ноябрь 2009  Коммерческая недвижимость: новые правила игры
октябрь 2009  Квадратный метр - Коммерческий метр не сдается без...
сентябрь 2009  Квадратный метр - ЭК приложение №9
июль 2009  Квадратный метр - Русь малоэтажная
июль 2009  Дача на Прокат
июнь 2009  Квадратный метр - ЭК приложение №6
май 2009  Профессионалы всегда в почете
май 2009  Квадратный метр - ЭК приложение №5

2008

ноябрь 2008  Квадратный метр - ЭК приложение №11
сентябрь 2008  Квадратный метр - ЭК приложениt №9
август 2008  Сергей Канухин

2007

июнь 2007  Квадратный метр - ЭК приложение №6
май 2007   Квадратный метр - ЭК приложение №5
март 2007  «Нацпрожект»
март 2007  Квадратный метр - ЭК приложение №4
март 2007  Ипотека: к чему надо быть готовым
февраль 2007  Квадратный метр - ЭК приложение №2

2006

декабрь 2006  Квадратный метр - приложение ЭК №12
сентябрь 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №9
август 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №8
июль 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №7
июнь 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №6
май 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №5
апрель 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №4
март 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №3
февраль 2006  Квадратный метр - ЭК приложение №2

2005

ноябрь 2005  Квадратный метр - ЭК приложение №11
октябрь 2005  Квадратный метр - ЭК приложение №10
сентябрь 2005  Квадратный метр - ЭК приложение №9

 

 

 

Спецпредложения



























Кировский р-н.

Продается коттедж , ул Терешкова 29б
Красноперекопский

Ярославская обл

Тутаевский район

Национальный конкурс "Профессиональное признание 2012"
(г.Санкт-Петербург), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Москва), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2010"
(г.Екатеринбург), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Москва). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г.Москва). Номинация:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2007"
(Санкт-Петербург). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2006"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :







 

Некрасовский р-н, Малые Соли
продажа коттеджа в пос. "Солоницы" Стоимость : 550000 рублей


Ярославский р-н.
Продается просторный двухэтажный дом по адресу: пос. Нагорный, ул. Дачная, д. 3а


Дзержинский район.
Продаётся производственная база, все коммуникации проведены, охраняемая территория. Стоимость : 25500000 рублей

Московский проспект.
Вниманию тех кто не хочет упустить выгодное предложение. Продаётся большая производственная база в черте города с ЖД веткой. Подходит под любой вид деятельности разрешённый законами РФ, не противоречащий условиям окружающей среды и здоровья человека. Земля 7,5 Га в собственности.

Ярославский район.
Продаётся кирпичный коттедж + гостевой дом 163 кв.м. 38 соток земли в собственности. Все коммуникации, под чистовую отделку Стоимость : 49 900 000 рублей

Ярославская область, Тутаевский район.
База находится примерно в 35 км. от г. Ярославля, расположена по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, примерно посередине трассы Ярославль - Рыбинскв живописном месте, сосново-елово-березовый лес, на берегу р. Волги. Территория базы асфальтирована, вдоль Волги проходит набережная с уличными фонарями длиной 500 м.


Даниловский р-н.
Продается земельный участок с. Торопово Участок 3,85 Га в собственности, земли населенных пунктов под ИЖС, электричество по границе, подъезд асфальт


пос. Борисоглебский
Продается частный дом с участком 9 соток
Заволжский р-н.
Продается 3-х комнатная картира
Стоимость: 3800000 рублей
Дзержинский район
Сдается однокомнатная квартира. ул.Труфанова, 15 к2
Квартира в современном кирпичном доме с огороженной территорией в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, магазинов, ТРЦ. Стоимость : 23000 + коммунальные услуги рублей
Кировский р-н
В продаже 3-ком квартира пр-т Толбухина д.66( Юбилейная пл.)4 этаж кирпичного дома, общая площадь 73кв.м. жилая 51кв.м., кухня 8кв.м. Просторная и светлая с большими, раздельными комнатами( 19, 18 и 14кв. м.) Состояние хорошее.
Ярославский р-н.
Продам дом в п. Козьмодемьянск(18км от Ярославля) 1299000 руб.
Ростовский р-н
Продается частный дом. Все коммуникации в доме. Ремонт. Экологически чистый район, сосновые леса, река - идеально для отдыха. 3750000 рублей.
Кировский р-н
Земельные участки в собственность. Электричество, газ, канализация.
Стоимость: договорная
Заволжский
Продается кирпичный дом

Стоимость: 9950000 руб.
Ленинский р-н
Новый дом. ЕВРО. Новая мебель, бытовая техника.


Стоимость аренды: 25000 руб./мес.
Кировский р-н.
Продается 3-х комнатная квартира ул. Салтыкова-Щедрина

Ярославский р-н.
Продаются квартиры в таунхаусах в 2 км от Ярославля.
г. Плёс, Ивановская обл.
Эксклюзив! Кирпичный дом, общ. площадь 144 кв.м., 10 соток земли, лес, река


Цена: 195 000 у.е.
Кировский р-н.
Продается трехкомнатная квартира ул. Б. Октябрьская, 122
Красноперекопский р-н
Новый дом, автономн. отопление, парковка на 2 машины
Стоимость аренды: 45000 р/мес
Ярославский р-он.
Продается земельный участок 11 соток
Греция, остров Крит
Продаются земельные участки

Цена: Договорная
Заволжский р-н
Продается 3-x комнатная квартира пр.Авиаторов, д. 145
Заволжский р-н.
Продается 2-х комнатная квартира ул. Комарова, д. 16/10
Гаврилов-Ямский р-н
Земельные участки, 25 - 60 соток, коммуникации, озеро, охрана.
Цена: 20 000 руб./сотка
Некрасовский р-н
3-этажный кирпичный дом на берегу Волги, камин, баня, 14,5 соток земли
Цена: договорная
Красноперкопский р-н
Новый дом, мебель, бытовая техника, автномное отопление
Стоимость аренды: 30000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, 4 комнаты, 3 с/у, сауна, камин, большая веранда, гараж, отличный ландшафт, видеонаблюдение.
Стоимость : 15000000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, без внутренней отделки, камин, гараж (5*25), русская баня (280 кв.м.) с комнатой отдыха, с/у, массажным кабинетом, бильярдной и залом торжеств. Видеонаблюдение, отличный ландшафт.
Стоимость : 20000000 руб.
Кировский р-н.
Сдача дома 1-ый квартал 2011г.




Ростовский р-н.
Продается частный дом. Все в собственности, все коммуникации, хороший подъезд, рядом лес.
Стоимость : 600000 руб.

Ленинский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Володарского 95/57


Фрунзенский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Индустриальный пер. д. 12а (Липовая гора)




Комнаты    |    Квартиры    |    Загородная недвижимость    |    Коммерческая недвижимость    |    Земельные участки    |    Гаражи
Вся недвижимость Ярославля
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А

Наши телефоны:
30-16-77 93-49-96
Мы дорожим своими клиентами и своим именем!