© 1998-2015 "Кумир"
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А
Многоканальный телефон: +7(4852) 30-16-77, +7(4852)93-49-96(круглосуточно)
17 лет
на рынке недвижимости
+7 (4852) 30-16-77
+7 (4852) 93-49-96
Деятельность застрахована
 

База недвижимости
(на 12/12/2017)
Комнаты
Продажа
Аренда
16
Квартиры
Продажа
Аренда
225
Частные дома
Продажа
Аренда
43
Коммерческая недвижимость
Продажа
Аренда
160
Земельные участки
Продажа
Аренда
58
Гаражи
Продажа
Аренда
9

Спрос агентства
Комнаты
Куплю
Сниму
12
Квартиры
Куплю
Сниму
27
Частные дома
Куплю
Сниму
3
Коммерческая недвижимость
Куплю
Сниму
17
Земельные участки
Куплю
Сниму
2
Гаражи
Куплю
Сниму
0
Для пользователя
Новости недвижимости

Архив новостей >>
Наш журнал
Динамика рынка недвижимости
Наши партнеры




Rambler's Top100


Покупка коттеджа в Подмосковье: виды рисков и как их избежать. Советы экспертов: проверяем качество строительства, «юридическую чистоту», все договоренности фиксируем на бумаге

Покупка загородной недвижимости – дело, безусловно, приятное. Сама мысль о том, что у вас скоро будет собственный дом, значительно повышает жизненный тонус и позволяет глядеть в будущее с оптимизмом. Но, к сожалению, подобное масштабное приобретение сопряжено и со многими крупными опасностями – самого разного характера. Для того, чтобы «вооружить» покупателя против них, журнал Metrinfo.ru составил перечень наиболее типовых рисков, а также приемов, с помощью которых эти самые риски можно нейтрализовать.

Дом: качественное ли строительство?
Нравятся ли участок и дом – это вопросы, на которые покупатель найдет ответ самостоятельно, без подсказок со стороны. А вот надежно ли строение? Не развалится ли коттедж (такой красивый сегодня) через пару лет?

Подобного рода опасности сильнее всего именно в загородной недвижимости. «В отличие от городских объектов, загородные дома не проходят обязательную Госкомиссию перед сдачей в эксплуатацию, - напомнил www.metrinfo.ru Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Владелец земельного участка сам себе хозяин, а контроль за тем, что, как и где он строит, весьма относительный. У многих «строителей» недвижимости нет даже проектно-сметной и разрешительной документации».

Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра», добавляет, что существует даже устоявшаяся форма мошенничества: в короткие сроки из дешевых стройматериалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. У него, например, может полностью отсутствовать фундамент. Затем объект быстро продается. Поскольку при этой схеме в договоре купли-продажи фигурируют заниженные цифры (продавец мотивирует это тем, что объект находился в его собственности менее трех лет – соответственно, нужно «оптимизировать» налогообложение), покупатель не может ничего доказать. А приобретенное им строение подлежит только одному – сносу.

Итак, как проверить? Первое, на что советует обратить внимание Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», - качество фасада. «Если дом облицован кирпичом, то обратите внимание на швы, - говорит эксперт. – Они должны быть ровными, без расхождений. Кроме этого, хороший кирпичный фасад должен иметь строгую рядность и четкую геометрию форм. Кладка должна быть ровной по цвету, не должно быть белесых разводов, которые свидетельствуют о выходе на поверхность солей цементного раствора».

Следующий шаг – проверка стен. Если дом уже оштукатурен, то его следует «простучать», следя за тем, чтобы звук был одинаковым: это свидетельствует о равномерной толщине и плотности стен, отсутствии пустот.

Если дом деревянный, то необходимо проверить, насколько хорошо высушено дерево. Это делается при помощи влагометра, и влажность клееного бруса не должна превышать 14-16%, а обычного бруса или оцилиндрованного бревна – 16-22%. Цвет древесины должен быть равномерным: пятна или чернота свидетельствуют о том, что поверхность плохо обработана антисептиком.

Обращаем внимание на утепление кровли: как и какими материалами оно выполнено, не будем ли мы мерзнуть зимой. Следующий шаг – проверка исправности электричества, воды, газа и отопительной системы.

Внутренние помещения надо осмотреть на предмет наличия там сырости, грибка и трещин.

Если в доме уже сделана внутренняя отделка, то обращаем внимание и на нее. Потолок и пол должны быть ровными, без перекосов. Это довольно легко проверить, если приложить к поверхности длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, то строители явно не доработали. Ровность стен можно определить с помощью строительного уровня. Все двери и окна должны легко и плотно закрываться без скрипа.

…Как отмечали наши эксперты, проверку собственными силами стоит дополнить контролем со стороны специалистов – фирм, предлагающих подобные услуги, на рынке множество. Уровень цен – от $500 до $2-3 тыс., в зависимости от размера объекта, его удаленности от Москвы, а также глубины проводимых исследований.


Коммуникации: все ли есть?
О необходимости современных удобств для комфортной загородной жизни сказано уже тысячи раз – повторяться не будем. Но напомним, что уверения продавца, что те или иные коммуникации подведены, и их фактическое наличие – это разные вещи. Известны случаи, когда «газификация» состояла в закопанном возле дома баллоне: «голубой огонек» весело плясал на кухне неделю, а потом тускнел и гас. Или «канализация», выполненная по схеме «20 метров трубы и зарытая цистерна». Сначала все замечательно, но потом система переполняется, наполняя ваше жилище самыми недвусмысленными последствиями…

Бывают более мягкие варианты – когда коммуникации есть, но совсем не тех мощностей. «При продаже домиков в садовых товариществах иногда называются мощности в 10 кВт, - говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – На самом деле оказывается 2-3 кВт. Этого совершенно недостаточно, а увеличить мощности одному человеку финансово будет очень затратно».

Аналогично может произойти и с газом: он есть, но в количествах, достаточных лишь для кухонной плиты и нагрева воды для рукомойника. Отапливать дом – тут нужны совершенно иные объемы. Так что мораль простая: все проверять. Не только наличие тех или иных коммуникаций, но и документальное подтверждение их мощности.


Юридическая проверка: на что смотрим?
Опытные люди говорят, что проблемы, связанные с «юридической чистотой» недвижимости намного опаснее, чем все прочие. Те же строительные недоделки видны воочию; кроме того, если даже дом развалится, покупателю останется как минимум земельный участок. С дефектами правового характера все иначе: там само здание может выглядеть замечательно; а в результате судебного разбирательства вы можете просто лишиться имущества – без всякой компенсации.

Несмотря на широко растиражированный тезис о том, что рынок недвижимости сегодня заметно чище, чем в 90-е годы (и это действительно так), жуликов на нем хватает. Адвокат Олег Сухов рассказывает историю, когда земельный участок в 17 соток со строящимся на нем домом пустовал пару лет – хозяева куда-то подевались. Подобная «бесхозяйственность» привлекла внимание мошенников: они оформили поддельную доверенность, собрали документы и продали недвижимость за весьма немаленькие деньги. Понятно, что покупателю теперь предстоит разбираться с подлинными хозяевами, которые говорят, что никаких доверенностей никому не давали.

Бывают и другие дефекты – не столь криминальные, но способные доставить большие беспокойства. Антон Архипов («ИНКОМ») отмечает, что встречаются случаи, когда не совпадают фактические и фигурирующие в документах площади участков, находящиеся на них строения. В будущем это грозит покупателю многочисленными судебными исками.

Итак, как проверить документы? «Загородное домовладение, - напоминает Сергей Фокин, вице-президент компании MULTIGROUP Development, состоит из двух частей – земли и дома. Документы на землю должны предоставляться в виде кадастрового плана, и отдельно можно запросить историю собственности этого участка и его размежевания. Если земля находится в статусе ИЖС, необходимо найти постановление Правительства Московской области о переводе земель в этот статус».

Что касается дома, то необходимыми документами на него являются кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. А если строение новое, то должны быть документы, подтверждающие факт строительства: например, инвестиционный договор с подрядной организацией и постановление местной администрации о вводе дома в эксплуатацию.

Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) напоминает о необходимости получить выписку из ЕГРП – в этом документе (который, кстати, выдается не только владельцу недвижимости, а вообще любому лицу – достаточно предъявить свой паспорт) указывается ситуация с объектом на сегодняшний день: нет ли обременений в виде ипотеки, сервитутов или судебного ареста? «Однако, - продолжает эксперт, - грамотный юрист обязательно посоветует пойти дальше и обратиться к продавцу за более подробной выпиской о переходе права собственности. Это некое подобие автомобильного ПТС, где зафиксированы все данные предыдущих владельцев. Выписка выдается непосредственно хозяину или доверенному лицу с нотариальной доверенностью. Срок исковой давности в нашей стране составляет три года, поэтому постарайтесь убедиться, что в течение последних трех лет по объекту не возникало никаких имущественных споров и не существовало обременений».

…В любом случае, проверка «юридической чистоты» - дело сложное. Поэтому, как бы ни банально это прозвучало, покупателю здесь рекомендуется заручиться помощью грамотного юриста.


Деньги: поменьше устных договоренностей!
Предположим, приобретаемый объект нам понравился, описанные выше проверки дали положительные результаты. Впереди у нас сделка и расчеты с продавцом. Рекомендации, данные на этот счет нашими экспертами, в целом сводятся к простому тезису: поменьше договариваться «на словах», а побольше всего фиксировать на бумаге. Это послужит гарантией, что противоположная сторона не «забудет» чего-нибудь важного. А если это все-таки случится – то письменное соглашение может быть принято судом в качестве доказательства.

«Мы советуем избегать устных договоренностей, - формулирует эту мысль Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty). – Хотя за последнее десятилетие наши граждане стали намного более юридически подкованы, тем не менее, мы привыкли даже при крупных операциях какую-то часть важных вопросов решать на словах, начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя. Если, к примеру, мебель, картины или предметы интерьера продавец оставляет, можно даже посоветовать сфотографировать их. Соглашения, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются».

Деньги передаются, в основном, через депозитную банковскую ячейку. Ее арендуют на месяц (срок, достаточный, учитывая скорость регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра), стороны подписывают с банком трехсторонний договор – здесь все, в принципе, так же, как и при операциях с городской недвижимостью. Стоимость аренды ячейки – 3-5 тыс. руб.

…Не забываем и о том, что сделка считается окончательно завершенной в тот момент, когда стороны встретились на продаваемом объекте и подписали передаточный акт. В этом документе фиксируется, что продавец получил всю причитающуюся ему сумму денег, а покупатель – недвижимость в надлежащем виде. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Ссылка на источник

 


 

 

 

Спецпредложения



























Кировский р-н.

Продается коттедж , ул Терешкова 29б
Красноперекопский

Ярославская обл

Тутаевский район

Национальный конкурс "Профессиональное признание 2012"
(г.Санкт-Петербург), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Москва), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2010"
(г.Екатеринбург), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Москва). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г.Москва). Номинация:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2007"
(Санкт-Петербург). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2006"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :







 

Некрасовский р-н, Малые Соли
продажа коттеджа в пос. "Солоницы" Стоимость : 550000 рублей


Ярославский р-н.
Продается просторный двухэтажный дом по адресу: пос. Нагорный, ул. Дачная, д. 3а


Дзержинский район.
Продаётся производственная база, все коммуникации проведены, охраняемая территория. Стоимость : 25500000 рублей

Московский проспект.
Вниманию тех кто не хочет упустить выгодное предложение. Продаётся большая производственная база в черте города с ЖД веткой. Подходит под любой вид деятельности разрешённый законами РФ, не противоречащий условиям окружающей среды и здоровья человека. Земля 7,5 Га в собственности.

Ярославский район.
Продаётся кирпичный коттедж + гостевой дом 163 кв.м. 38 соток земли в собственности. Все коммуникации, под чистовую отделку Стоимость : 49 900 000 рублей

Ярославская область, Тутаевский район.
База находится примерно в 35 км. от г. Ярославля, расположена по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, примерно посередине трассы Ярославль - Рыбинскв живописном месте, сосново-елово-березовый лес, на берегу р. Волги. Территория базы асфальтирована, вдоль Волги проходит набережная с уличными фонарями длиной 500 м.


Даниловский р-н.
Продается земельный участок с. Торопово Участок 3,85 Га в собственности, земли населенных пунктов под ИЖС, электричество по границе, подъезд асфальт


пос. Борисоглебский
Продается частный дом с участком 9 соток
Заволжский р-н.
Продается 3-х комнатная картира
Стоимость: 3800000 рублей
Дзержинский район
Сдается однокомнатная квартира. ул.Труфанова, 15 к2
Квартира в современном кирпичном доме с огороженной территорией в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, магазинов, ТРЦ. Стоимость : 23000 + коммунальные услуги рублей
Кировский р-н
В продаже 3-ком квартира пр-т Толбухина д.66( Юбилейная пл.)4 этаж кирпичного дома, общая площадь 73кв.м. жилая 51кв.м., кухня 8кв.м. Просторная и светлая с большими, раздельными комнатами( 19, 18 и 14кв. м.) Состояние хорошее.
Ярославский р-н.
Продам дом в п. Козьмодемьянск(18км от Ярославля) 1299000 руб.
Ростовский р-н
Продается частный дом. Все коммуникации в доме. Ремонт. Экологически чистый район, сосновые леса, река - идеально для отдыха. 3750000 рублей.
Кировский р-н
Земельные участки в собственность. Электричество, газ, канализация.
Стоимость: договорная
Заволжский
Продается кирпичный дом

Стоимость: 9950000 руб.
Ленинский р-н
Новый дом. ЕВРО. Новая мебель, бытовая техника.


Стоимость аренды: 25000 руб./мес.
Кировский р-н.
Продается 3-х комнатная квартира ул. Салтыкова-Щедрина

Ярославский р-н.
Продаются квартиры в таунхаусах в 2 км от Ярославля.
г. Плёс, Ивановская обл.
Эксклюзив! Кирпичный дом, общ. площадь 144 кв.м., 10 соток земли, лес, река


Цена: 195 000 у.е.
Кировский р-н.
Продается трехкомнатная квартира ул. Б. Октябрьская, 122
Красноперекопский р-н
Новый дом, автономн. отопление, парковка на 2 машины
Стоимость аренды: 45000 р/мес
Ярославский р-он.
Продается земельный участок 11 соток
Греция, остров Крит
Продаются земельные участки

Цена: Договорная
Заволжский р-н
Продается 3-x комнатная квартира пр.Авиаторов, д. 145
Заволжский р-н.
Продается 2-х комнатная квартира ул. Комарова, д. 16/10
Гаврилов-Ямский р-н
Земельные участки, 25 - 60 соток, коммуникации, озеро, охрана.
Цена: 20 000 руб./сотка
Некрасовский р-н
3-этажный кирпичный дом на берегу Волги, камин, баня, 14,5 соток земли
Цена: договорная
Красноперкопский р-н
Новый дом, мебель, бытовая техника, автномное отопление
Стоимость аренды: 30000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, 4 комнаты, 3 с/у, сауна, камин, большая веранда, гараж, отличный ландшафт, видеонаблюдение.
Стоимость : 15000000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, без внутренней отделки, камин, гараж (5*25), русская баня (280 кв.м.) с комнатой отдыха, с/у, массажным кабинетом, бильярдной и залом торжеств. Видеонаблюдение, отличный ландшафт.
Стоимость : 20000000 руб.
Кировский р-н.
Сдача дома 1-ый квартал 2011г.




Ростовский р-н.
Продается частный дом. Все в собственности, все коммуникации, хороший подъезд, рядом лес.
Стоимость : 600000 руб.

Ленинский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Володарского 95/57


Фрунзенский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Индустриальный пер. д. 12а (Липовая гора)




Комнаты    |    Квартиры    |    Загородная недвижимость    |    Коммерческая недвижимость    |    Земельные участки    |    Гаражи
Вся недвижимость Ярославля
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А

Наши телефоны:
30-16-77 93-49-96
Мы дорожим своими клиентами и своим именем!