© 1998-2015 "Кумир"
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А
Многоканальный телефон: +7(4852) 30-16-77, +7(4852)93-49-96(круглосуточно)
17 лет
на рынке недвижимости
+7 (4852) 30-16-77
+7 (4852) 93-49-96
Деятельность застрахована
 

База недвижимости
(на 12/12/2017)
Комнаты
Продажа
Аренда
16
Квартиры
Продажа
Аренда
225
Частные дома
Продажа
Аренда
43
Коммерческая недвижимость
Продажа
Аренда
160
Земельные участки
Продажа
Аренда
58
Гаражи
Продажа
Аренда
9

Спрос агентства
Комнаты
Куплю
Сниму
12
Квартиры
Куплю
Сниму
27
Частные дома
Куплю
Сниму
3
Коммерческая недвижимость
Куплю
Сниму
17
Земельные участки
Куплю
Сниму
2
Гаражи
Куплю
Сниму
0
Для пользователя
Новости недвижимости

Архив новостей >>
Наш журнал
Динамика рынка недвижимости
Наши партнеры




Rambler's Top100


Перепланировка квартир: что грозит за неузаконенные переделки, можно ли такие квартиры покупать и продавать и к чему приведет либерализация согласований?

Неделю назад журнал Metrinfo.ru начал разговор о перепланировках в квартирах Москвы. Тогда мы рассмотрели регулирующие этот вопрос законы, а также практику – в каком количестве квартир перепланировки встречаются, и что жители обычно в своих жилищах делают. Сегодня – прочие аспекты данной увлекательной темы.

Наша предыдущая статья по этой теме «Перепланировка квартир: Собянин обещал послабления. Что можно и нельзя делать у себя дома: стеклить балкон, утеплять полы, двигать стены».


Хорошие соседи, счастливые друзья…
Большая часть переделок – несогласованные. Говоря о данной проблеме в конце сентября, мэр Москвы Сергей Собянин привел такие цифры: ежегодно в нашем городе ремонтируется с перепланировкой по 300 тыс. квартир, и только в 14 тыс. из них собственники получают соответствующие разрешения. Вторая цифра, без сомнения, точная – будучи главой городской администрации, С. Собянин имеет полную возможность потребовать соответствующие данные в Мосжилинспекции. С 300 тысячами, вероятно, можно поспорить. С новостройками все более-менее ясно (сколько квартир, столько и ремонтов), а как посчитать все это на вторичном рынке? Но то, что получают разрешение лишь ничтожное меньшинство «перепланировщиков», на уровне считанных процентов, – факт бесспорный.

Как же заинтересованным органам удается выявлять неузаконенных – не всех, боже сохрани, но хотя бы некоторых? Главный информационный канал все наши консультанты назвали единодушно – соседи. «Жалобы на постоянно работающий отбойный молоток «над головой» могут стать причиной проверки квартиры, - выражает это поистине всеобщее мнение Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – В первую очередь о перепланировках квартир узнают именно так».

Но бывают и другие варианты. Довольно частый – ипотека, благо сделок с привлечением кредитных средств на нашем рынке происходит все больше. Анализируя квартиру (т.е. предмет залога), банк берет документы на нее из БТИ, а также направляет на объект оценщика. Если физическое состояние отличается от документарного – все ясно, налицо перепланировка.

Широко распространено заблуждение, что банки не кредитуют приобретение квартир с неузаконенными изменениями. Это не так. Сначала специалист банка посмотрит, согласуема ли в принципе такая перепланировка: для человека опытного определить это – дело пяти минут. Если наворочено черт знает что – тогда в кредите действительно откажут. А вот если изменения невинные, из числа тех, что возможно согласовать, – тогда деньги дадут. Но в кредитном договоре появится пункт, обязывающий заемщика в определенный срок (обычно полгода) узаконить перепланировку и представить банку соответствующие документы. «Среди моих клиентов ипотечники составляют весьма внушительную долю, - говорит Оксана Васильева, частный консультант по перепланировкам. – Как правило, это люди очень дисциплинированные и мотивированные. У них есть четкие сроки, которые они вынуждены соблюдать».

Третий источник информации о незаконных переделках – коммунальные службы. Сказать, что любой визит сантехника или электрика в перепланированную квартиру обязательно приведет к тому, что хозяевами заинтересуется Жилинспекция, будет, конечно, преувеличением. Тем не менее такого рода «утечки» иногда происходят.

…И, ясное дело, о перепланировках квартир становится известно в случае аварий. «Реальная ситуация, - рассказывает Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость». – Собственник сделал самовольную перепланировку и уехал отдыхать. В его отсутствие произошла протечка из водопровода, так что пришлось вскрывать квартиру. Тогда и обнаружилась самовольная перепланировка. Был составлен акт, собственника обязали узаконить перепланировку, что он и сделал».


Спи, моя радость, усни…
Какие санкции предусмотрены для тех, у кого в квартире обнаружена незаконная перепланировка? Вновь, как и в первой части нашей статьи, обращаемся к Жилищному кодексу (ЖК). П.3 ст.29 предписывает собственнику или нанимателю жилого помещения привести его в первоначальный вид. П.4 – узаконить задним числом, но только через суд. А если ничего этого сделано не будет, то вступает в силу п.5. Цитируем:

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние… - суд… принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Опять-таки для тех, кто не силен в юридической терминологии, переводим на общепонятный русский: власти имеют право у нанимателя квартиру отобрать, а квартиру собственника продать и отдать ему деньги.

В реальности, к счастью, так не происходит: все наши консультанты единогласно подтвердили, что случаи конфискации квартир им неизвестны. Данная норма ЖК представляет собой классический пример т.н. «спящего закона» - вероятно, из опасения массового недовольства. «Попробуйте конфисковать квартиру, например, с несовершеннолетними собственниками!» - восклицает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость».

Так что единственный на сегодня рычаг давления на нарушителей – штрафы, стандартный размер которых в Москве составляет 2500 руб. (статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Сумма, на первый взгляд, не очень значительная, но налагаться она может с похвальной регулярностью, кроме того, нарушителям постоянно напоминают, что могут последовать еще более жесткие меры… «Вообще, наблюдения за тем, как и кого штрафуют, вызывает у меня самые грустные мысли о несовершенстве мира, - говорит Оксана Васильева. – Я знаю прецеденты, когда люди творили в своей квартире действительно ужасные вещи: например, в доме дореволюционной постройки (слабые деревянные перекрытия) устроили бассейн, да еще прихватили для этого часть черного хода. Или устраивали на лоджии обычной панельной многоэтажки площадку для барбекю. Не нужно быть специалистом, чтобы понять, что это очень опасно с пожарной точки зрения. Но сделать с ними ничего не могут: они просто не открывают никому двери, а извещения о штрафах игнорируют. А в другой ситуации человек сам хочет все согласовать, вызывает инспектора, и этот инспектор отыскивает у него мнимые нарушения – и штрафует».

Завершая тему ответственности за «самоволку», надобно отметить еще пару моментов. Во-первых, в уже неоднократно упоминавшемся нами выступлении в конце сентября мэр С. Собянин заявил, что ответственность будет повышена. Точных данных пока нет, но здесь, вероятно, уместна аналогия с правилами дорожного движения: уже объявлено, что с 1 июля будущего года штраф за выезд на полосу, выделенную для общественного транспорта, увеличивается – с нынешних 100 руб. до 3000. А во-вторых, власти постоянно ищут новые способы наказания окаянцев. Примечательная информация пришла прошлой зимой из Санкт-Петербурга: там сосулькой убило очередного прохожего, и власти подали в суд на владельца квартиры. Он сделал незаконную перепланировку (присоединил балкон к комнате), в результате чего стали образовываться гигантские наледи. Прецедент создан…


Сделки: можно, но осторожно
Существует один широко укоренившийся миф: с несогласованными квартирами невозможно совершить никакие сделки. На самом деле, это не так. Об ипотеке мы уже сказали выше. Что касается обычных купли-продажи, обмена, дарения и т.п., то сделать их можно и при наличии красных линий в документах БТИ. В этом случае, отмечает Борис Леонтьев, директор компании «НДВ Проект Концепт», в свидетельстве о собственности будет стоять обременение «неузаконенная перепланировка», а покупателю квартиры придется взять на себя обязательство либо согласовать перепланировку, либо привести квартиру в прежний вид.

Существует и еще одна вероятность. Как напоминает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty, если свидетельство о собственности на квартиру получено в течение последних пяти лет, сделка может быть зарегистрирована вообще без документов из БТИ. Так что факт перепланировки можно просто скрыть.

Но такая «вольность» имеет и обратную сторону. Согласно законам, ответственность за состояние квартиры несет ее нынешний собственник. «В Жилинспекции и БТИ я постоянно наблюдаю одни и те же сцены, - говорит Оксана Васильева. – Человеку говорят о том, что у него несогласованная перепланировка, а он в ответ бьется в истерике: «Это не я, это прежние хозяева квартиры!» К сожалению, на чиновников подобные «детские отмазки» не действуют. Ваша квартира – все проблемы тоже ваши».

Вывод из всего этого получается только один: убедиться, нет ли в объекте недвижимости какой-то «самоволки», в интересах самого покупателя. Нужно не вместе с продавцом радоваться, что удалось обмануть БТИ и Управление Росреестра, а тщательно проверить, нет ли каких-либо переделок. В случае обнаружения последних – понять, можно ли их согласовать, и требовать у продавца адекватного снижения цены.


Резюме от журнала www.metrinfo.ru , или на чем сердце успокоится?
Большинство опрошенных нами экспертов не ждут в данной области какого-либо «закручивания гаек». Все обращают внимание на то, что наказывать жителей более строго – значит злить вверенное население, а это властям совсем ни к чему. Кроме того, г-да эксперты, как показалось автору, находятся под обаянием все тех же заявлений С. Собянина о том, что все с 1 декабря станет лучше и прозрачнее. Определенный диссонанс внесла только Оксана Васильева – по ее мнению, довольно часто широко разрекламированные улучшения заканчивались пшиком, поскольку чиновники находили способы все сохранить по-старому. Так ли будет на этот раз – мы узнаем довольно скоро, уже после 1 декабря.

Ссылка на источник

 


 

 

 

Спецпредложения



























Кировский р-н.

Продается коттедж , ул Терешкова 29б
Красноперекопский

Ярославская обл

Тутаевский район

Национальный конкурс "Профессиональное признание 2012"
(г.Санкт-Петербург), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Москва), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2010"
(г.Екатеринбург), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Москва). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г.Москва). Номинация:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2007"
(Санкт-Петербург). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2006"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :







 

Некрасовский р-н, Малые Соли
продажа коттеджа в пос. "Солоницы" Стоимость : 550000 рублей


Ярославский р-н.
Продается просторный двухэтажный дом по адресу: пос. Нагорный, ул. Дачная, д. 3а


Дзержинский район.
Продаётся производственная база, все коммуникации проведены, охраняемая территория. Стоимость : 25500000 рублей

Московский проспект.
Вниманию тех кто не хочет упустить выгодное предложение. Продаётся большая производственная база в черте города с ЖД веткой. Подходит под любой вид деятельности разрешённый законами РФ, не противоречащий условиям окружающей среды и здоровья человека. Земля 7,5 Га в собственности.

Ярославский район.
Продаётся кирпичный коттедж + гостевой дом 163 кв.м. 38 соток земли в собственности. Все коммуникации, под чистовую отделку Стоимость : 49 900 000 рублей

Ярославская область, Тутаевский район.
База находится примерно в 35 км. от г. Ярославля, расположена по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, примерно посередине трассы Ярославль - Рыбинскв живописном месте, сосново-елово-березовый лес, на берегу р. Волги. Территория базы асфальтирована, вдоль Волги проходит набережная с уличными фонарями длиной 500 м.


Даниловский р-н.
Продается земельный участок с. Торопово Участок 3,85 Га в собственности, земли населенных пунктов под ИЖС, электричество по границе, подъезд асфальт


пос. Борисоглебский
Продается частный дом с участком 9 соток
Заволжский р-н.
Продается 3-х комнатная картира
Стоимость: 3800000 рублей
Дзержинский район
Сдается однокомнатная квартира. ул.Труфанова, 15 к2
Квартира в современном кирпичном доме с огороженной территорией в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, магазинов, ТРЦ. Стоимость : 23000 + коммунальные услуги рублей
Кировский р-н
В продаже 3-ком квартира пр-т Толбухина д.66( Юбилейная пл.)4 этаж кирпичного дома, общая площадь 73кв.м. жилая 51кв.м., кухня 8кв.м. Просторная и светлая с большими, раздельными комнатами( 19, 18 и 14кв. м.) Состояние хорошее.
Ярославский р-н.
Продам дом в п. Козьмодемьянск(18км от Ярославля) 1299000 руб.
Ростовский р-н
Продается частный дом. Все коммуникации в доме. Ремонт. Экологически чистый район, сосновые леса, река - идеально для отдыха. 3750000 рублей.
Кировский р-н
Земельные участки в собственность. Электричество, газ, канализация.
Стоимость: договорная
Заволжский
Продается кирпичный дом

Стоимость: 9950000 руб.
Ленинский р-н
Новый дом. ЕВРО. Новая мебель, бытовая техника.


Стоимость аренды: 25000 руб./мес.
Кировский р-н.
Продается 3-х комнатная квартира ул. Салтыкова-Щедрина

Ярославский р-н.
Продаются квартиры в таунхаусах в 2 км от Ярославля.
г. Плёс, Ивановская обл.
Эксклюзив! Кирпичный дом, общ. площадь 144 кв.м., 10 соток земли, лес, река


Цена: 195 000 у.е.
Кировский р-н.
Продается трехкомнатная квартира ул. Б. Октябрьская, 122
Красноперекопский р-н
Новый дом, автономн. отопление, парковка на 2 машины
Стоимость аренды: 45000 р/мес
Ярославский р-он.
Продается земельный участок 11 соток
Греция, остров Крит
Продаются земельные участки

Цена: Договорная
Заволжский р-н
Продается 3-x комнатная квартира пр.Авиаторов, д. 145
Заволжский р-н.
Продается 2-х комнатная квартира ул. Комарова, д. 16/10
Гаврилов-Ямский р-н
Земельные участки, 25 - 60 соток, коммуникации, озеро, охрана.
Цена: 20 000 руб./сотка
Некрасовский р-н
3-этажный кирпичный дом на берегу Волги, камин, баня, 14,5 соток земли
Цена: договорная
Красноперкопский р-н
Новый дом, мебель, бытовая техника, автномное отопление
Стоимость аренды: 30000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, 4 комнаты, 3 с/у, сауна, камин, большая веранда, гараж, отличный ландшафт, видеонаблюдение.
Стоимость : 15000000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, без внутренней отделки, камин, гараж (5*25), русская баня (280 кв.м.) с комнатой отдыха, с/у, массажным кабинетом, бильярдной и залом торжеств. Видеонаблюдение, отличный ландшафт.
Стоимость : 20000000 руб.
Кировский р-н.
Сдача дома 1-ый квартал 2011г.




Ростовский р-н.
Продается частный дом. Все в собственности, все коммуникации, хороший подъезд, рядом лес.
Стоимость : 600000 руб.

Ленинский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Володарского 95/57


Фрунзенский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Индустриальный пер. д. 12а (Липовая гора)




Комнаты    |    Квартиры    |    Загородная недвижимость    |    Коммерческая недвижимость    |    Земельные участки    |    Гаражи
Вся недвижимость Ярославля
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А

Наши телефоны:
30-16-77 93-49-96
Мы дорожим своими клиентами и своим именем!