© 1998-2015 "Кумир"
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А
Многоканальный телефон: +7(4852) 30-16-77, +7(4852)93-49-96(круглосуточно)
17 лет
на рынке недвижимости
+7 (4852) 30-16-77
+7 (4852) 93-49-96
Деятельность застрахована
 

База недвижимости
(на 17/10/2018)
Комнаты
Продажа
Аренда
16
Квартиры
Продажа
Аренда
225
Частные дома
Продажа
Аренда
43
Коммерческая недвижимость
Продажа
Аренда
160
Земельные участки
Продажа
Аренда
58
Гаражи
Продажа
Аренда
9

Спрос агентства
Комнаты
Куплю
Сниму
12
Квартиры
Куплю
Сниму
27
Частные дома
Куплю
Сниму
3
Коммерческая недвижимость
Куплю
Сниму
17
Земельные участки
Куплю
Сниму
2
Гаражи
Куплю
Сниму
0
Для пользователя
Новости недвижимости

Архив новостей >>
Наш журнал
Динамика рынка недвижимости
Наши партнеры




Rambler's Top100


Ипотека: перевод на рубли. Кому он выгоден – банку или заемщику?

Одной из мер, которая – как предполагалось – должна была помочь ипотечным заемщикам пережить нынешние кризисные времена, назывался перевод кредитов из валютных в рублевые. Все замечательно: вместо долларов (курс которых с июля до начала февраля вырос с 24 до 36 рублей) должник должен ежемесячно платить фиксированную сумму в рублях. Несмотря на то, что времени прошло совсем немного, уже есть смысл подвести итоги. Они очень простые – банки эту кампанию «спустили на тормозах». Теоретически «рефинансироваться» можно и сегодня. Но для заемщика уже нет смысла: курс рубля стабилизировался и в ближайшем будущем резко падать вряд ли будет.
О новом вине и старых мехах
Ввиду того, что тема эта вряд ли широко известна, начнем с самых азов. Обычно говорят о «переводе» кредита, «переходе на рубли» - из этих слов создается иллюзия, что предстоит некая не очень сложная техническая операция. На самом деле, речь идет о рефинансировании, т.е. выдаче нового кредита, которым гасится старый. Соответственно, выданы деньги будут на сегодняшних условиях – в смысле процентов, сроков и всего остального… «Также нужно будет заново собрать документы, подтверждающие уровень дохода заемщика, - рассказал корреспонденту Интернет-журнала Metrinfo.ru Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». – Со всех точек зрения это получение нового кредита».

О вреде торопливости
Клиентам в условиях резкого роста курса доллара переход на рубли был выгоден – тут и говорить нечего. А вот зачем эта затея банкам? Для ответа на этот вопрос надобно припомнить, что кредитные организации бывают частными и государственными (во всяком случае, фактически – «Сбербанк» и «ВТБ» полностью контролируются государством). У госбанков рефинансирование носило явно выраженный политический характер: осенью их основной акционер более всего был озабочен сохранением в обществе политической стабильности, для чего изобретал различные меры в помощь оказавшимся в тяжелом положении заемщикам. После пары деликатных «намеков», сделанных из самых высоких кабинетов, менеджерам госбанков ничего не оставалось, как взять под козырек.
С «частниками» все иначе. Государство на них, конечно, тоже давило, но был и собственный интерес, который говорил, что переводить кредиты не нужно – по крайней мере, до тех пор, пока рост курса доллара не прекратится. И принятое решение оказалось совершенно предсказуемым: работу начать, но по максимуму затянуть. «По имеющейся у меня информации, реально данные услуги «работают» у госбанков, - отмечает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Остальные банки в большинстве своем только готовят программы перевода валютных кредитов в рубли».

Рублишек не хватает!
Даже в тех нечастых случаях, когда банки вроде бы стали заниматься рефинансированием, ведут эту работу они как-то подозрительно медленно. Один из крупнейших наших банков требует для этой процедуры сбор полного пакета документов, заполнения всех анкет и выполнения оценки недвижимости. Получается, что банк как будто рассматривает совершенно новую заявку, и делает это номинально в течение 30 дней, а фактически – гораздо дольше.
Но и это еще не все. При оценке платежеспособности «нового» клиента банк исходит из современных требований: на выплату ипотеки заемщик должен тратить не более 50-60% своего ежемесячного дохода. И если клиент «не пролезает» - ему могут отказать. А тот факт, что человек уже гасит кредит и платит при этом, возможно, еще большие суммы, никого не волнует.
Бывают и совершенно анекдотические случаи. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации «Рескор», рассказал о человеке, который сумел-таки конвертировать свой валютный кредит – во всяком случае, еще в прошлом году выполнил все необходимые формальности и в декабре получил от банка соответствующее одобрение. Но банк переоформление не произвел – сотрудники кредитного отдела заявили, что не знают, что делать с существующей закладной на квартиру и как составлять новую. Кстати, теперь рефинансирования, скорее всего, и не будет: в декабре доллар стоил в районе 28 рублей, и именно под те реалии банк соглашался выдать рефинансирующий кредит. Сегодня курс другой, и это значит, что выделяемой банком рублевой суммы просто не хватит на рефинансирование.

Выгодно! Но кому?
Банки – коммерческие структуры, всюду преследующие собственную выгоду, и было бы наивно осуждать их за это. Соответственно, и с описываемой нами кампании они постарались по возможности «снять сметанки». Благо, возможностей тут много.
Прежде всего, вспомним о том, что было сказано выше: рефинансирование – это, формально, выдача нового кредита. Соответственно, заемщик сталкивается с необходимостью заплатить все сопутствующие платежи – комиссию за выдачу кредита, обналичивание, ведение ссудного счета и все прочее.
Следующий момент – проценты. Для рублевых займов они в принципе выше, чем для валютных. Учтем и то, что года 2-3 назад, когда выдавался «старый» кредит, проценты вообще были ниже. Сегодняшние реалии таковы, что кредит в долларах под 11-12% будет заменен на рублевый под 18-20%. То, что для банка это выгодно – спору нет; выгодно ли для заемщика?
Есть и еще один аспект. В 2005-7 годах ипотека (по крайней мере, в Москве), была почти полностью долларовой. Проценты по кредитам в валюте были ниже, а доллар постоянно слабел – заемщики брали в американской валюте и радовались. Чем все закончилось (для заемщиков) – общеизвестно, но и для банков все оказалось не так безоблачно. Их кредитный портфель оказался сильно перекошен в сторону долларовой составляющей. «Рассмотрев валютную структуру своего ипотечного портфеля, банки  пришли к выводу о необходимости пересмотра части курсовых рисков, - считает Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов». – Переоформление низкопроцентных валютных обязательств клиентов в высокопроцентные рублевые – это для банков форма секьюритизации».

Оно нам надо? И когда?
Года полтора назад, когда никакого кризиса на ипотечных рынках еще в помине не было, банки уже предлагали услугу рефинансирования. Правда, смысл ее был принципиально иной: в тот момент ставки по ипотечным кредитам снижались, и новый позволял взять деньги на более выгодных условиях. Скажем, вместо 15-17% годовых, получить средства под 12-13%.
Анализируя это предложение, эксперты уже тогда говорили, что выгодным рефинансирование станет, только если экономия составит не менее 2% годовых – в противном случае накладные расходы съедят всю прибыль. Если применить этот же подход к сегодняшним реалиям, то совершенно очевидно, что рефинансироваться уже ни к чему. «Бросаться с распростертыми объятьями навстречу желанным рублям не стоит, - считает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Даже если доллар дорастет до 40 рублей, кредит в американской валюте, но под 9% годовых, все равно остается выгоднее, чем рублевый, но под современные проценты… При этом лично я вовсе не сторонник той точки зрения, что стоимость доллара дойдет до заоблачных высот. Советую заемщикам все тщательнейшим образом просчитать и проанализировать. И не забывать, что если курс доллара поползет обратно, рублевый кредит, полученный вами под высокие проценты, переводить обратно никто бесплатно не будет».
Такую же рекомендацию – не делать резких движений – дает и Артис Вейпс («Фонд кредитов»). По нашей просьбе он проанализировал конкретное предложение банка по рефинансированию. Вот что получилось:

В июле 2007 года был взят ипотечный кредит в $250 тыс. на 20 лет под 11,25% годовых. Ежемесячный платеж по нему составил $2623. График платежей получается таким (синим цветом обозначены возвращаемые проценты, красным – собственно кредит, т.н. «тело»):
 

 
На момент выдачи кредита курс доллара составлял 25,4132 руб., соответственно, ежемесячная выплата равнялась 66658,82 руб. Однако к январю нынешнего года «зеленый» подорожал, в результате чего ежемесячные выплаты составляют 86032 руб.
Банк на рефинансирование согласен. Однако условия – 15,85% годовых в рублях. На январь 2009 года остаток задолженности составил $244492 – в рублях по нынешнему курсу это составляет 8 млн. 020 тыс. Новый график платежей выходит таким:
 
Легко заметить, что заемщик будет платить тут ежемесячно по 112636,58 руб., т.е. намного больше, чем отдает сегодня. Курс доллара должен достигнуть почти 43 руб., чтобы размеры выплат хотя бы сравнялись, и лишь при цене «американца» еще большей, чем названная, рублевый кредит станет выгоднее валютного.


Премия за несуетливость
От себя добавим, что при нынешних цифрах заемщик имеет почти 30 тыс. руб. в месяц выгоды от того, что НЕ переводит кредит в рубли. Эти деньги, которые можно справедливо считать «бонусом за несуетливость», следует направить на досрочное погашение кредита. К тому моменту, когда доллар достигнет планки в 43 рубля (если это вообще когда-нибудь произойдет), заемщик сумеет существенно снизить сумму оставшегося долга. А значит, и размер ежемесячных платежей.

Ссылка на источник

 


 

 

 

Спецпредложения



























Кировский р-н.

Продается коттедж , ул Терешкова 29б
Красноперекопский

Ярославская обл

Тутаевский район

Национальный конкурс "Профессиональное признание 2012"
(г.Санкт-Петербург), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Москва), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2010"
(г.Екатеринбург), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Москва). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г.Москва). Номинация:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2007"
(Санкт-Петербург). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2006"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :







 

Некрасовский р-н, Малые Соли
продажа коттеджа в пос. "Солоницы" Стоимость : 550000 рублей


Ярославский р-н.
Продается просторный двухэтажный дом по адресу: пос. Нагорный, ул. Дачная, д. 3а


Дзержинский район.
Продаётся производственная база, все коммуникации проведены, охраняемая территория. Стоимость : 25500000 рублей

Московский проспект.
Вниманию тех кто не хочет упустить выгодное предложение. Продаётся большая производственная база в черте города с ЖД веткой. Подходит под любой вид деятельности разрешённый законами РФ, не противоречащий условиям окружающей среды и здоровья человека. Земля 7,5 Га в собственности.

Ярославский район.
Продаётся кирпичный коттедж + гостевой дом 163 кв.м. 38 соток земли в собственности. Все коммуникации, под чистовую отделку Стоимость : 49 900 000 рублей

Ярославская область, Тутаевский район.
База находится примерно в 35 км. от г. Ярославля, расположена по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, примерно посередине трассы Ярославль - Рыбинскв живописном месте, сосново-елово-березовый лес, на берегу р. Волги. Территория базы асфальтирована, вдоль Волги проходит набережная с уличными фонарями длиной 500 м.


Даниловский р-н.
Продается земельный участок с. Торопово Участок 3,85 Га в собственности, земли населенных пунктов под ИЖС, электричество по границе, подъезд асфальт


пос. Борисоглебский
Продается частный дом с участком 9 соток
Заволжский р-н.
Продается 3-х комнатная картира
Стоимость: 3800000 рублей
Дзержинский район
Сдается однокомнатная квартира. ул.Труфанова, 15 к2
Квартира в современном кирпичном доме с огороженной территорией в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, магазинов, ТРЦ. Стоимость : 23000 + коммунальные услуги рублей
Кировский р-н
В продаже 3-ком квартира пр-т Толбухина д.66( Юбилейная пл.)4 этаж кирпичного дома, общая площадь 73кв.м. жилая 51кв.м., кухня 8кв.м. Просторная и светлая с большими, раздельными комнатами( 19, 18 и 14кв. м.) Состояние хорошее.
Ярославский р-н.
Продам дом в п. Козьмодемьянск(18км от Ярославля) 1299000 руб.
Ростовский р-н
Продается частный дом. Все коммуникации в доме. Ремонт. Экологически чистый район, сосновые леса, река - идеально для отдыха. 3750000 рублей.
Кировский р-н
Земельные участки в собственность. Электричество, газ, канализация.
Стоимость: договорная
Заволжский
Продается кирпичный дом

Стоимость: 9950000 руб.
Ленинский р-н
Новый дом. ЕВРО. Новая мебель, бытовая техника.


Стоимость аренды: 25000 руб./мес.
Кировский р-н.
Продается 3-х комнатная квартира ул. Салтыкова-Щедрина

Ярославский р-н.
Продаются квартиры в таунхаусах в 2 км от Ярославля.
г. Плёс, Ивановская обл.
Эксклюзив! Кирпичный дом, общ. площадь 144 кв.м., 10 соток земли, лес, река


Цена: 195 000 у.е.
Кировский р-н.
Продается трехкомнатная квартира ул. Б. Октябрьская, 122
Красноперекопский р-н
Новый дом, автономн. отопление, парковка на 2 машины
Стоимость аренды: 45000 р/мес
Ярославский р-он.
Продается земельный участок 11 соток
Греция, остров Крит
Продаются земельные участки

Цена: Договорная
Заволжский р-н
Продается 3-x комнатная квартира пр.Авиаторов, д. 145
Заволжский р-н.
Продается 2-х комнатная квартира ул. Комарова, д. 16/10
Гаврилов-Ямский р-н
Земельные участки, 25 - 60 соток, коммуникации, озеро, охрана.
Цена: 20 000 руб./сотка
Некрасовский р-н
3-этажный кирпичный дом на берегу Волги, камин, баня, 14,5 соток земли
Цена: договорная
Красноперкопский р-н
Новый дом, мебель, бытовая техника, автномное отопление
Стоимость аренды: 30000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, 4 комнаты, 3 с/у, сауна, камин, большая веранда, гараж, отличный ландшафт, видеонаблюдение.
Стоимость : 15000000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, без внутренней отделки, камин, гараж (5*25), русская баня (280 кв.м.) с комнатой отдыха, с/у, массажным кабинетом, бильярдной и залом торжеств. Видеонаблюдение, отличный ландшафт.
Стоимость : 20000000 руб.
Кировский р-н.
Сдача дома 1-ый квартал 2011г.




Ростовский р-н.
Продается частный дом. Все в собственности, все коммуникации, хороший подъезд, рядом лес.
Стоимость : 600000 руб.

Ленинский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Володарского 95/57


Фрунзенский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Индустриальный пер. д. 12а (Липовая гора)




Комнаты    |    Квартиры    |    Загородная недвижимость    |    Коммерческая недвижимость    |    Земельные участки    |    Гаражи
Вся недвижимость Ярославля
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А

Наши телефоны:
30-16-77 93-49-96
Мы дорожим своими клиентами и своим именем!