© 1998-2015 "Кумир"
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А
Многоканальный телефон: +7(4852) 30-16-77, +7(4852)93-49-96(круглосуточно)
17 лет
на рынке недвижимости
+7 (4852) 30-16-77
+7 (4852) 93-49-96
Деятельность застрахована
 

База недвижимости
(на 18/11/2017)
Комнаты
Продажа
Аренда
16
Квартиры
Продажа
Аренда
225
Частные дома
Продажа
Аренда
41
Коммерческая недвижимость
Продажа
Аренда
160
Земельные участки
Продажа
Аренда
58
Гаражи
Продажа
Аренда
9

Спрос агентства
Комнаты
Куплю
Сниму
12
Квартиры
Куплю
Сниму
27
Частные дома
Куплю
Сниму
3
Коммерческая недвижимость
Куплю
Сниму
17
Земельные участки
Куплю
Сниму
2
Гаражи
Куплю
Сниму
0
Для пользователя
Новости недвижимости

Архив новостей >>
Наш журнал
Динамика рынка недвижимости
Наши партнеры




Rambler's Top100


Ипотека: куда заплыла процентная ставка

«Совершите вы массу открытий, иногда не желая того», - пел в старой экранизации «Двенадцати стульев» Остап Бендер в исполнении Андрея Миронова. С ипотечными заемщиками часто происходит то же самое: подписав несколько лет назад кредитные договоры, многие из них только сегодня начинают, что называется, на своей шкуре понимать, какие пункты имеются в этих документах. Особенно «повезло» заемщикам, которые брали кредит не под фиксированную процентную ставку, а под плавающую, которая сегодня ставит «спортивные» рекорды.

В январе клиенты одного из крупных и уважаемых ипотечных банков испытали шок: к ним пришли письма, уведомляющие, что проценты по выплачиваемым ими кредитам увеличиваются. Сами по себе подобные новости сегодня мало кого удивляют (привыкли, знаете ли, за время кризиса к плохим известиям), однако в данном случае поражали воображение цифры: вместо прежних 13-16% годовых в рублях платить стало надо по 27-30% (!).

Пообщавшись с родным банком, а также написав, как водится, коллективную жалобу в Центробанк, ипотечные страдальцы с изумлением узнали, что их кредитор прав: он действительно имел право увеличить проценты, и именно в таком объеме. Все дело в том, что ставка, указанная в кредитном договоре – «плавающая». Что это такое, и от какой жизни «заплыла» она на столь немыслимую высоту – во всем этом разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.


Как рассчитывается «заплыв»
Вопрос о процентной ставке – один из существеннейших пунктов кредитного договора. Здесь возможно два варианта: либо ставка однозначно прописана в виде цифры (например, «11% годовых в долларах США») – в этом случае она называется фиксированной. Альтернатива – ставка плавающая. «Она состоит, - разъясняет Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС», - из двух частей: «базы» - изменяющегося во времени индикатора рыночной ситуации и «банковской маржи» или надбавки – некоей неизменной величины, которая добавляется к базе».

Банковская маржа постоянна, ее размер прописан в кредитном договоре. А вот что такое «база»? Существует признанный финансистами всего мира индекс Libor  (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском рынке.

«Можно сказать, что LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу, - говорит Марина Галактионова. – Ставка фиксируется Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association – ВВА) начиная с 1985 года ежедневно. Банки, входящие в базу расчета, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочивают, верхние и нижние значения отбрасывают, а оставшиеся усредняют».

Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Соответственно, для кредитов в этих валютах этот индекс и берется в качестве основы при определении процентов по кредитам. А рубли? Ими в Лондоне, как известно, не торгуют. Для российской валюты, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», существует отечественный индекс MosPrime Rate – он рассчитывается в Москве по похожим правилам.

Теперь вернемся к душещипательной истории, с которой мы начали эту статью. Кредитные договоры, которые подписали с банком его клиенты, были рублевыми, и ставка была прописана как MosPrime плюс 5-7%. До кризиса показатели индекса были в районе 8,5%, а к ноябрю минувшего года выросли до 22,5%. Так что размеры ставки по ипотеке совершенно «законно» достигли почти 30% годовых, тут нет никакого мошенничества…


Возможны комбинации
Кроме фиксированных и плавающих, бывают и гибридные кредиты. «На начальном этапе, который может продолжаться 1-5 лет, ставка устанавливается фиксированной, - говорит Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). - Как правило, ставка существенно ниже ставки ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, но выше, чем по обычным ипотечным кредитам с плавающей ставкой. После этого периода ставка начинает «плавать» в зависимости от рыночного индекса точно так же, как и в обычном кредите с плавающей ставкой».

А один из банков даже придумал такую схему: ставка фиксированная, но у банка есть право в одностороннем порядке повысить ее, если резко вырастет LIBOR. Все по закону: записано в кредитном договоре, и подпись заемщика имеется.

Есть и еще один аспект. В последние месяцы ставки по межбанковскому кредиту росли, и банки, естественно, не утаивали это обстоятельство от своих клиентов. Что будет, если процесс повернет вспять – не станут ли «забывать» извещать своих должников, что платить теперь нужно меньше? Наши эксперты затруднились ответить на этот вопрос – прежде всего, потому, что такая ситуация еще не складывалась. Но – зная реалии отечественного бизнеса – можно порекомендовать заемщикам пристально следить за индексами – тем более что отыскать их в интернете не проблема.


Плавающие маскируются под маленькие
Предлагая своим клиентам ту или иную форму процентной ставки, банк, разумеется, думает, прежде всего о собственных интересах. Изменить что-то заемщик тут вряд ли в силах – однако стоит хотя бы разобраться в этих резонах.

«Каждый банк принимает на себя всевозможные риски, связанные с финансовым положением в стране, стабильностью, дефолтом заемщика, с ликвидностью обеспечения, - объясняет Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). – При рефинансировании ипотечных кредитов стараются привлекать как можно более «длинные» ресурсы. Но, как известно, чем «длиннее» привлеченные деньги, тем они дороже. При плавающей ставке банк может рефинансировать свой портфель ипотечных кредитов с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки».

Добавим еще некоторые соображения. Не будет сильным преувеличением сказать, что конкуренции на нашем ипотечном рынке еще толком и не было – кредитование только-только стало становиться на ноги, как было прихлопнуто кризисом. В США и Европе, понятно, иначе – там были периоды (и очень длительные), когда банкам приходилось самым натуральным образом бороться за клиентов. Как? Лежащее на поверхности решение – предложить более выгодные условия, т.е. ставку пониже. Но для банка это невыгодно, а подчас и рискованно. Вот бы сделать так, чтобы ставка выглядела поменьше, чем была таковой по существу! «Плавающий» вариант как раз из этой серии. Во-первых, можно произнести цифру маржи. Поди плохо – кредит у нас «индекс LIBOR плюс 3%». О LIBOR’е клиент через пять минут забудет, а «3%» засядет в голове крепко. А во-вторых, процент и на самом деле получается ниже, но «с подстраховкой» для банка – именно в тот момент, когда ему нужнее всего деньги (периоды кризисов на рынке), ставки для клиентов повышаются.

В результате, как отмечают все эксперты, плавающие ставки очень популярны на Западе. Наши банкиры, похоже, просто не успели раскусить всю их привлекательность…


Когда она выгодна клиенту
Теперь посмотрим со стороны заемщика. «Плавающая» ставка в периоды, когда в экономике все хорошо, действительно ниже – это несомненный плюс. Однако не забудем, что повысится процент как раз тогда, когда момент будет самый неудачный: кризис – он для всех кризис… Фиксированная ставка – это гарантия, бОльшая надежность. Стоит напомнить, что банки предпринимали попытки поднять ставки и в случаях, когда процент фиксирован – в этом случае они пытались аргументировать снижением стоимости залога или изменением общей экономической ситуации, и наш журнал уже писал об этом: «Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?».

И тот очевидный факт, что продолжения эта история не получила, лучше всего говорит о том, что размер процента, «русским по белому» записанный в договоре, является гарантией.

В общем, есть только одна ситуация, когда заемщику выгоднее плавающая ставка: если все в экономике спокойно, и он видит, что процент по кредиту выходит выгоднее. Но даже в такой ситуации «плавать» рекомендуется только тем, кто рассчитывает погасить ипотечный кредит досрочно: например, вы намерены через полгода после покупки новой квартиры продать старую и рассчитаться с банком. Если же ипотека подразумевается «по-настоящему», на 15-20 лет, то плавающую ставку следует признать очень рискованной.


Что делать «пловцам»?
Действительно, что делать тем, кто уже попал в подобную ситуацию? «Если финансовая ситуация осложнилась, стоит попробовать договориться о фиксации процента, - считает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». - Очень важно наладить контакт с банком. Не стоит забывать и о том, что банк, прежде всего, заинтересован в возврате своих средств. «Закручивая гайки», он рискует превратить добросовестного клиента в неплательщика».

Действительно, в том самом банке, на который пытались пожаловаться незадачливые заемщики, жалобщиков собираются переводить на фиксированную ставку. Но – каждого в индивидуальном порядке. Поэтому какие-то общие правила игры установить пока что тяжело. Можем предположить, что бесплатно их никто никуда не переведет – наверняка обложат такими «комиссиями», что мало не покажется.

Ссылка на источник

 


 

 

 

Спецпредложения



























Кировский р-н.

Продается коттедж , ул Терешкова 29б
Красноперекопский

Ярославская обл

Тутаевский район

Национальный конкурс "Профессиональное признание 2012"
(г.Санкт-Петербург), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2011"
(г.Москва), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2010"
(г.Екатеринбург), агентство недвижимости "Кумир" стало номинантом
в следующей номинации:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2009"
(г.Москва). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2008"
(г.Москва). Номинация:
Национальный конкурс "Профессиональное признание 2007"
(Санкт-Петербург). Номинация:
Региональный конкурс "Профессиональное признание 2006"
(г. Ярославль), агентство недвижимости "Кумир" стало лауреатом
в следующих номинациях :







 

Некрасовский р-н, Малые Соли
продажа коттеджа в пос. "Солоницы" Стоимость : 550000 рублей


Ярославский р-н.
Продается просторный двухэтажный дом по адресу: пос. Нагорный, ул. Дачная, д. 3а


Дзержинский район.
Продаётся производственная база, все коммуникации проведены, охраняемая территория. Стоимость : 25500000 рублей

Московский проспект.
Вниманию тех кто не хочет упустить выгодное предложение. Продаётся большая производственная база в черте города с ЖД веткой. Подходит под любой вид деятельности разрешённый законами РФ, не противоречащий условиям окружающей среды и здоровья человека. Земля 7,5 Га в собственности.

Ярославский район.
Продаётся кирпичный коттедж + гостевой дом 163 кв.м. 38 соток земли в собственности. Все коммуникации, под чистовую отделку Стоимость : 49 900 000 рублей

Ярославская область, Тутаевский район.
База находится примерно в 35 км. от г. Ярославля, расположена по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, примерно посередине трассы Ярославль - Рыбинскв живописном месте, сосново-елово-березовый лес, на берегу р. Волги. Территория базы асфальтирована, вдоль Волги проходит набережная с уличными фонарями длиной 500 м.


Даниловский р-н.
Продается земельный участок с. Торопово Участок 3,85 Га в собственности, земли населенных пунктов под ИЖС, электричество по границе, подъезд асфальт


пос. Борисоглебский
Продается частный дом с участком 9 соток
Заволжский р-н.
Продается 3-х комнатная картира
Стоимость: 3800000 рублей
Дзержинский район
Сдается однокомнатная квартира. ул.Труфанова, 15 к2
Квартира в современном кирпичном доме с огороженной территорией в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, магазинов, ТРЦ. Стоимость : 23000 + коммунальные услуги рублей
Кировский р-н
В продаже 3-ком квартира пр-т Толбухина д.66( Юбилейная пл.)4 этаж кирпичного дома, общая площадь 73кв.м. жилая 51кв.м., кухня 8кв.м. Просторная и светлая с большими, раздельными комнатами( 19, 18 и 14кв. м.) Состояние хорошее.
Ярославский р-н.
Продам дом в п. Козьмодемьянск(18км от Ярославля) 1299000 руб.
Ростовский р-н
Продается частный дом. Все коммуникации в доме. Ремонт. Экологически чистый район, сосновые леса, река - идеально для отдыха. 3750000 рублей.
Кировский р-н
Земельные участки в собственность. Электричество, газ, канализация.
Стоимость: договорная
Заволжский
Продается кирпичный дом

Стоимость: 9950000 руб.
Ленинский р-н
Новый дом. ЕВРО. Новая мебель, бытовая техника.


Стоимость аренды: 25000 руб./мес.
Кировский р-н.
Продается 3-х комнатная квартира ул. Салтыкова-Щедрина

Ярославский р-н.
Продаются квартиры в таунхаусах в 2 км от Ярославля.
г. Плёс, Ивановская обл.
Эксклюзив! Кирпичный дом, общ. площадь 144 кв.м., 10 соток земли, лес, река


Цена: 195 000 у.е.
Кировский р-н.
Продается трехкомнатная квартира ул. Б. Октябрьская, 122
Красноперекопский р-н
Новый дом, автономн. отопление, парковка на 2 машины
Стоимость аренды: 45000 р/мес
Ярославский р-он.
Продается земельный участок 11 соток
Греция, остров Крит
Продаются земельные участки

Цена: Договорная
Заволжский р-н
Продается 3-x комнатная квартира пр.Авиаторов, д. 145
Заволжский р-н.
Продается 2-х комнатная квартира ул. Комарова, д. 16/10
Гаврилов-Ямский р-н
Земельные участки, 25 - 60 соток, коммуникации, озеро, охрана.
Цена: 20 000 руб./сотка
Некрасовский р-н
3-этажный кирпичный дом на берегу Волги, камин, баня, 14,5 соток земли
Цена: договорная
Красноперкопский р-н
Новый дом, мебель, бытовая техника, автномное отопление
Стоимость аренды: 30000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, 4 комнаты, 3 с/у, сауна, камин, большая веранда, гараж, отличный ландшафт, видеонаблюдение.
Стоимость : 15000000 руб.
г. Рыбинск
Котедж с мансардой, без внутренней отделки, камин, гараж (5*25), русская баня (280 кв.м.) с комнатой отдыха, с/у, массажным кабинетом, бильярдной и залом торжеств. Видеонаблюдение, отличный ландшафт.
Стоимость : 20000000 руб.
Кировский р-н.
Сдача дома 1-ый квартал 2011г.




Ростовский р-н.
Продается частный дом. Все в собственности, все коммуникации, хороший подъезд, рядом лес.
Стоимость : 600000 руб.

Ленинский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Володарского 95/57


Фрунзенский р-н.
Продается 3х-комнатная квартира Индустриальный пер. д. 12а (Липовая гора)




Комнаты    |    Квартиры    |    Загородная недвижимость    |    Коммерческая недвижимость    |    Земельные участки    |    Гаражи
Вся недвижимость Ярославля
Наш адрес: г.Ярославль, ул.Республиканская д.72А

Наши телефоны:
30-16-77 93-49-96
Мы дорожим своими клиентами и своим именем!