Приватизация жилых помещений, предоставленных гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005, возможна до 1 января 2007. Жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005, не подлежат приватизации.

Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации установлены Законом Российской Федерации от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 2 Федерального закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 №189-ФЗ с 1 января 2007 года утрачивают силу статьи 1, 2, 4, 6 - 8, 9.1 и раздел II Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Не подлежат приватизации следующие жилые помещения:

1. Предоставленные гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года находящиеся в аварийном состоянии;

2. В общежитиях;

3. В домах закрытых военных городков;

4. Служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность бесплатно. 
Приватизация может осуществляться в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Следует отметить, что согласие несовершеннолетних членов семьи в первоначальной редакции Закона не предусматривалось. Это дополнение было внесено лишь в 1994г. Однако получение согласия несовершеннолетних членов семьи, а также включение их в число собственников, является одним из наиболее важных моментов в процессе приватизации. Если при приватизации жилого помещения будут нарушены права несовершеннолетних, суд вправе признать договор приватизации недействительным, и, следовательно, все последующие сделки с этим имуществом также могут быть признаны недействительными.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Так как приватизация - это бесплатная передача жилого помещения в собственность, не является приватизацией выплата пая и оформление прав собственности на жилые помещения в ЖК, ЖСК. На эти случаи указанный закон не распространяется.

Гражданам, ставшим собственниками жилых помещений, предоставляется весь спектр прав, предусмотренный статьей 209 Гражданского кодекса РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе владеть, пользоваться, и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем это помещение, отдавать жилое помещение в залог и обременять его другими способами, а также совершать с ним иные сделки, не противоречащие законодательству.

Однако собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

В порядке приватизации каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения бесплатно только один раз. Однако несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют за собой право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

Также право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения сохраняется за гражданином, давшим согласие на приобретение другими проживающими с ним лицами занимаемого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этому гражданину возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Приватизацией квартир, в настоящее время занимаются Управления муниципального жилья административных округов. ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК) осуществляют только подготовку документов, нужных для приватизации. Для того чтобы стать собственником квартиры, нужно написать заявление на приватизацию, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя.

В районном Бюро Технической Инвентаризации необходимо получить экспликацию, поэтажный план квартиры. С заявлениями и справками из БТИ необходимо явиться в Управление муниципального жилья района, где специалисты разъяснят, какие виды приватизации могут быть, и дадут рекомендации, как целесообразнее приватизировать квартиру в данном конкретном случае. Там же оформляется запрос в ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК) на выдачу необходимых справок: ордер, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Отказ в приватизации может быть обжалован в судебном порядке. 
Следует также отметить, что в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до его регистрации, то это жилое помещение, или его часть, включается в наследственную массу (считается его собственностью), поскольку наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, и по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 №189-ФЗ малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.