Существуют две формы заключения сделок с недвижимым имуществом

• нотариальная (договор купли-продажи готовиться нотариусом и подписывается в присутствии нотариуса),

• простая письменная (описание ниже),

Заключение сделки в простой письменной форме

Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу 31 января 1998 года, предоставил гражданам и организациям возможность выбора - оформлять сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в предусмотренной ст. 161 ГК РФ - простой письменной форме.

Договоры, составленные в простой письменной форме, после прохождения государственной регистрации, имеют такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные договоры. Их основное преимущество состоит в том, что клиент имеет возможность не обращаться к достаточно высокооплачиваемым услугам нотариуса.

Управление по оформлению документов к регистрации прав на недвижимое имущество в жилищной сфере осуществляет подготовку:

• договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости (дома, квартиры, комнаты), а также доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 549 ГК РФ);

• договоров дарения жилой недвижимости, доли в праве общей собственности на нее (ст. 574 ГК РФ);

• договоров мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них (ст. 567 ГК РФ);

• договоров обмена права собственности на жилое помещение на право найма на жилое помещение;

• соглашений об установлении (определении) долей в праве общей собственности на жилой дом, квартиру.

• других договоров, кроме договоров ренты и залога.

Обязательной же является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации.

Складывающаяся практика установила в целях предотвращения злоупотреблений на рынке недвижимости некоторые дополнительные (не предусмотренные законом) условия-ограничения для сделок, совершаемых в простой письменной форме: подписание договора происходит в помещении территориального отделения регистрационной палаты в присутствии специалиста палаты.

При выборе вида отчуждения объекта недвижимости гражданам выдается перечень документов, необходимых для составления договоров в простой письменной форме и его последующей государственной регистрации органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составленный с учетом индивидуальных условий сделки:

Документы, устанавливающие право на объект недвижимости

1. Экспликация и поэтажный план.

2. Выписка из домовой книги.

3. Согласие супруга (нотариально заверенное), если объект недвижимости покупается (меняется, обменивается) на покупку, мену или обмен.

4. Согласие супруга (нотариально заверенное) на отчуждение объекта недвижимости, если таковой был приобретен во время брака. Исключения: объект недвижимости был подарен, перешел по наследству или был приватизирован.

5. При отчуждении доли в праве собственности на объект недвижимости третьему лицу (не собственнику) необходимо нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.

6. Документы, удостоверяющие личности и свидетельства о рождении (для несовершеннолетних) участников сделки.

7. Если происходит отчуждение объекта недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний ребенок, или он является прописанным на данной площади, необходимо Распоряжение (разрешение) органов опеки и попечительства.

8. Устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации предприятия, изменения к учредительным документам, свидетельства о регистрации изменений, свидетельство о постановки на налоговый учет, письмо Госкомстата, (для юридических лиц)

9. Протокол об избрании исполнительного органа, решение или протокол о решении произвести отчуждение или приобретение указанного объекта недвижимости либо справку о балансовой стоимости активов (для юридических лиц)

Требования к содержанию договора

• Стороны договора указываются полностью: фамилия, имя, отчество, дата рождения, место жительства (регистрации), данные удостоверения личности (серия и номер паспорта, кем и когда выдан).

• Предмет договора. Должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, право на который передаётся по договору. Это адрес объекта, его назначение, полный состав, площадь, в том числе жилая (для недвижимости жилого назначения). Такие сведения берутся из право устанавливающих документов и справок органов учёта.

• Если предметом договора является земельный участок, то должна быть указана также категория земель, к которой отнесён данный участок (пункт 2 статьи 8 ЗК РФ).

• Цена в договоре купли-продажи или мены определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже оценочной стоимости недвижимости, указанной в документах органов учёта. Отмечу при этом, что сумма платы за регистрацию (в отличие от услуг нотариусов) никак не зависит от суммы договора.

• Порядок и сроки расчёта по договору купли-продажи или мены с доплатой.

Внимание!

Если договором предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то это право будет зарегистрировано с обременением. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. Для снятия этого обременения обеим сторонам после полного расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную палату с совместным заявлением о прекращении залога. Однако, норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает.

В договоре купли-продажи или мены недвижимости жилого назначения необходимо указывать перечень и права лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц (пункт 1 статьи 558 ГК РФ)

Кроме того, в договоре указываются:

• реквизиты право устанавливающего документа отчуждателя;

• инвентаризационная (нормативная) стоимость объекта недвижимости со ссылкой на соответствующую справку органа учёта;

• сведения о наличии (отсутствии) обременений объекта недвижимости.

Регистрационная палата рекомендует (но не настаивает), чтобы акт передачи имущества по договору купли-продажи или мены изготавливался отдельным документом, а не включался в текст договора.

В отличие от целого объекта недвижимости доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Поэтому при сделках с долей в праве составление передаточного акта не требуется.

Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей), то для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество необходимо сначала установить режим долевой собственности. В соответствии с пунктом 5 статьи 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению всех участников совместной собственности или (при не достижении согласия) по решению суда.

Примечание

Так как режим долевой собственности в большей мере, чем режим совместной собственности, защищает интересы сособственников и позволяет избежать трудностей при наследовании, можно рекомендовать заключение такого соглашения и в тех случаях, когда совершение каких-либо сделок с долей в праве не планируется.

Итак, текст договора составлен и распечатан в необходимом количестве. В регистрационную палату нужно будет представить экземпляры договора по числу сторон плюс один экземпляр в дело право устанавливающих документов, хранимое в палате. Кроме того, имейте один-два запасных экземпляра, готовых к подписанию на случай порчи.

Примечание

• Если за какую-либо из сторон выступает несколько лиц (например, в случае общей долевой собственности), то по желанию участников сделки количество экземпляров договора может быть увеличено до числа подписывающих его лиц плюс один экземпляр для регистрационной палаты.

• Если земельный участок является предметом сделки, то каждый экземпляр договора сшивается с выданным в земельной кадастровой палате кадастровым планом (выпиской из государственного земельного кадастра), который становится неотъемлемой частью договора. Следует учитывать, что кадастровый план участка состоит из нескольких листов, и что все эти листы сшиваются с договором. В случае необходимости недостающее количество экземпляров плана изготавливается в ксерокопиях и заверяется нотариально.

• Передаточный акт, если он исполнен в виде отдельного документа, также может подшиваться к договору, хотя это и необязательно.

Дополнительные документы

Следует также отметить, что в отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:

• Письменное согласие на сделку органа опёки и попечительства необходимо: при отчуждении имущества, собственником которого является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин (статья 37 ГК РФ).

  Примечание

  Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) - статьи 28 и 29 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, признанные судом ограниченно дееспособными, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) - статьи 26 и 30 ГК РФ.

  При отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (статья 292 ГК РФ в редакции Федерального закона № 54-ФЗ от 15 мая 2001 года).

  Согласие выдаётся органом опёки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам.

• Если совершается возмездная сделка (продажа или мена) с долей в праве (а не целым объектом), то требуется представить нотариально удостоверенный отказ других сособственников от преимущественного права покупки либо доказательства того, что прошло более месяца со дня их письменного уведомления о предполагаемой сделке, либо обеспечить их присутствие на сделке, чтобы они оформили свой отказ от преимущественного права в регистрационной палате.

  При этом если Ваши отношения с сособственниками не позволяют рассчитывать на их присутствие при сделке или на заблаговременное оформление отказа от преимущественного права, то следует заранее (не менее чем за месяц до планируемой сделки) через любого нотариуса направить всем сособственникам извещение о своём намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых Вы её продаёте. Через месяц после этого Вам следует получить у этого нотариуса Свидетельство о передаче извещения адресатам с указанием на содержание ответов, на него полученных, либо с информацией, что ответов к назначенному сроку не последовало.

• Если сторона-отчуждатель отчуждаемый объект создала или приобрела по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную палату необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) стороны-отчуждателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора.

• Если сторона-приобретатель приобретает объект по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную палату необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) стороны-приобретателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора.

  Такое согласие супруга (-и) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ и может оформляться любым из двух способов, имеющих для регистрационной палаты одинаковое юридическое значение:

  • в виде заявления о согласии, подлинность подписи под которым засвидетельствована нотариусом;

  • в виде согласия, удостоверенного нотариусом как односторонняя сделка (при этом брачные отношения проверяются нотариусом по свидетельству о браке).

  Наличие (отсутствие) супружеских отношений проверяется в регистрационной палате по штампу в паспорте, по свидетельству о смерти супруга (-и). Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается дополнительно подаваемым в палату соответствующим письменным заявлением.

  Когда все документы готовы к сделке, стороны должны отправиться в местный филиал регистрационной палаты, чтобы подписать там договор и подать заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю.

Кроме того, если подписывается договор: купли-продажи или мены недвижимости жилого назначения (жилые дома, квартиры); дарения недвижимости любого назначения, то регистрации подлежит и сам договор (статьи 558 и 574 ГК РФ). При этом именно с момента государственной регистрации он считается заключённым и вступившим в силу (статьи 425 и 433 ГК РФ).

В случае сделок купли-продажи или мены недвижимости нежилого назначения (земельные участки, садовые дома, не завершённые строительством жилые дома) сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента подписания сторонами.

Право собственности же у приобретателя по договору во всех случаях возникает с момента государственной регистрации этого права в органах регистрации (статьи 8 и 223 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

• В соответствии с Федеральным законом от 1997 г. № 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятым в соответствии с Гражданским кодексом РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

• Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Такая регистрация проводится на всей территории Российской Федерации и выражается во внесении определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

• В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

• Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации, а регистрация договоров и иных сделок с ним - специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Срок производства по регистрации прав - 1 месяц. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на 1 месяц при возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

• Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна только на основании представленных документов, подтверждающих возникновение, изменение, прекращение прав (свидетельство о праве на наследство, акты о приватизации жилых помещений, решения судов государственной юрисдикции и т.д. (ст. 17 Закона).

• Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Предусмотрено, что государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Федерального закона, является юридически действительной (п. 1 ст. 6).

• При несоблюдении требования обязательности государственной регистрации возникают негативные правовые последствия, так согласно ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации "несоблюдение требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки".

• Единым регистрирующим органом является учреждение юстиции - Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области.

Основными задачами Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области. являются:

• Государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

• Создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав), а также организация его бессрочного хранения.

• Государственная регистрация прав и сделок с объектами недвижимости жилого и нежилого фонда, а также на основании правоустанавливающих документов, выданных земельным комитетом, плана земельного участка с указанием кадастрового (условного) номера проводит государственную регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними.

• Государственная регистрация имущественных комплексов гаражных и гаражно - строительных кооперативов (ГСК), права собственности ГСК, а также права собственности членов ГСК на принадлежащие им гаражи - боксы и машино - места в гаражах или паркингах и сделки с ними.

• Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области в целях реализации возложенных на него задач осуществляет следующие функции:

• Прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

• Проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

• Проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• Правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству российской федерации, а также проверку законности сделки;

• Выявление основания для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;

• Направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

• Внесение записей в единый государственный реестр прав;

• Выдачу свидетельств о государственной регистрации прав;

• Совершение специальной регистрационной надписи на документах, отражающих содержание сделки;

• Выдачу информации о зарегистрированных правах;

• Принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 225 гражданского кодекса российской федерации;

• Ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

• Обеспечение бессрочного хранения единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

На основании ст. 11 Федерального Закона система государственной регистрации прав создается за счет оплаты за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах.

Бюро технической инвентаризации

Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации и учета недвижимости по Ярославской области. - муниципальное предприятие, хранящее и обрабатывающее информацию о строениях, расположенных в Ярославле. Здесь можно получить необходимую информацию о недвижимости и земельных участках. БТИ производит учет недвижимого имущества.

БТИ по городу Ярославлю оказывает услуги населению по оформлению:

• справок форма 11-а и форма 11-нж

• технических паспортов домовладений с оценкой их стоимости

• планов земельных участков

• поэтажных планировок домовладений

• экспликаций помещений

   

Адрес : Ярославль ул. Пушкина, д.14а

Телефон:

Режим работы: понедельник-четверг с 8-30 до 16-30, пятница - с 8-30 до 13-00, каждая последняя пятница месяца - санитарный день.

Налогообложение при сделках с недвижимостью

В соответствии со ст.220 Налогового кодекса РФ в случае, если физическое лицо владело объектом недвижимости - жилым домом, квартирой, дачей, садовым домиком или земельным участком более 5-ти лет, полученная по договору купли-продажи сумма не облагается подоходным налогом.

В случае если физическое лицо продает указанные выше объекты недвижимости, находившееся в собственности менее 5-ти лет, то налогом облагается сумма, превышающая 1 000 000 (один миллион) рублей. Ставка налога - 13%.

При продаже физическими лицами объектов коммерческой недвижимости подоходным налогом облагаются доходы, превышающие 125 000 рублей, а в случае, если собственник владел ими более 3-х лет - льгота предоставляется в сумме полученного дохода.

Кроме того, налоговое законодательство предусматривает льготы и для покупателей жилых домов и квартир.

Указанным лицам предоставляется льгота по подоходному налогу в пределах стоимости приобретенного жилья (суммы, указанной в договоре купли-продажи), но не превышающей 1 000 000 рублей. Т.е. уплаченные суммы подоходного налога будут возвращаться налоговой инспекцией до тех пор, пока Ваш доход не превысит стоимость приобретенной квартиры либо 1 000 000 рублей.

Покупатели объектов жилой недвижимости, желающие воспользоваться указанной льготой, обязаны ежегодно в срок до 30 апреля представить в налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию с приложением копии правоустанавливающего документа на квартиру (дом), а также справки с места работы. После проверки деклараций налогоплательщикам возвращается уплаченный подоходный налог через отделения Сбербанка.

Увы, указанная льгота предоставляется физическому лицу только один раз.